Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką

sprzedaż mieszkania z hipoteka

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy cieszący się dużym zainteresowaniem, szczególnie wśród tych osób, których nie stać na zakup własnego M za gotówkę. Czasem jednak w wyniku różnych sytuacji losowych, zmuszony jesteś do wyprowadzki z zakupionej nieruchomości. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką. Wbrew pozorom nie jest to proces skomplikowany!

Osoby rozpoczynające życie na własny rachunek, bardzo często decydują się na pierwszy, poważny krok, jakim jest uzyskanie kredytu hipotecznego. Jednak jak to często bywa, nawet najlepszy kredyt mieszkaniowy nie będzie idealny dla wszystkich. Oferta ofercie nierówna, w wyniku czego jeden bank może proponować zdecydowanie lepsze warunki kredytowe od konkurencji.

Obecnie najciekawsze propozycje możesz odnaleźć w rankingu kredytów hipotecznych przygotowanym przez porównywarkę finansową Money24.pl. Wybrany kredyt hipoteczny zaciągniesz na zakup mieszkania, domu, działki czy też na prace budowlane i remont nieruchomości. W naszym zestawieniu uwzględniliśmy najważniejsze kryteria pod kątem RRSO, marży bankowej (która podlega negocjacjom), a także prowizji naliczanej za przystąpienie do zobowiązania. Udostępniliśmy także przycisk “Sprawdź”, który odsyła do złożenia wniosku online.

kredyty mieszkaniowe polakow - infografika

Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką – na czym polega?

Większa rodzina, wyższe dochody, awans związany z przeprowadzką do innego miasta czy nawet zwykła chęć zmiany, mogą skłonić Cię do sprzedaży M, na które zaciągnąłeś kredyt hipoteczny. Czy jednak jest to rozwiązanie dostępne na rynku?

Częstą praktyką stosowaną wśród właścicieli nieruchomości jest, tzw. sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Większość banków oferuje tego typu alternatywę, zamykając cały proces w ciągu kilku tygodni. Sprzedaż mieszkania z hipoteką przebiega w sposób podobny do klasycznej transakcji kupna nieruchomości. Jedyną różnicą między nimi jest konieczność spłaty dotychczasowego kredytu wobec banku, która leży po stronie nabywcy.

W procesie sprzedaży nieruchomości z kredytem biorą udział 3 podmioty:

  • sprzedający (zbywca). Pozbywa się mieszkania/domu z hipoteką pod warunkiem, że spłaci zadłużenie wobec banku oraz spełni wszystkie wymagane formalności.
  • kupujący (nabywca). Ma do wyboru dwa rozwiązania: przejmuje nieruchomość wraz z kredytem hipotecznym, którego spłatę kontynuować będzie w niezmienionych warunkach albo spłaca pozostałą część hipoteki od ceny nieruchomości i nabywa ją z “czystym kontem”,
  • bank. Weryfikuje kupującego pod kątem zdolności kredytowej i tego, czy jest w stanie spłacić hipotekę. Może się też zdarzyć, że bank uzna kupującego za niewystarczająco wypłacalnego i będzie wymagać zabezpieczenia w postaci poręczyciela.

Czy wiesz, że sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką może nastąpić bez udziału banku? Dzieje się tak w momencie, gdy kupujący posiada wystarczające środki finansowe i kupuje nieruchomość za własne środki (bez kredytu). Jednocześnie pamiętaj, że w świetle przepisów prawa, zanim nowy właściciel wejdzie w posiadanie nieruchomości, musi całkowicie spłacić dotychczasowe obciążenie.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

W swojej standardowej odsłonie, sprzedaż mieszkania z hipoteką nie różni się od tradycyjnej sprzedaży nieruchomości. Co ciekawe, zbycie mieszkania w kredycie można dokonać już nawet kilka miesięcy po jego zakupie (choć w niektórych przypadkach umowa kredytowa chroniona jest, tzw. okresem karencji). Spójrzmy więc, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

1. Opublikuj ogłoszenie i znajdź kupca. Możesz tego dokonać za pomocą biura nieruchomości lub samodzielnie zamieścić ogłoszenie w internecie (najlepiej na specjalistycznych portalach nieruchomości). Pamiętaj, by uwzględnić w nim najważniejszą informację, że jest to sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką! Taka wiadomość w żaden sposób nie zmienia położenia kupującego, bo i tak o najważniejsze kwestie formalne musi zadbać sprzedający.

2. Udaj się do banku, w którym zaciągnąłeś kredyt hipoteczny. Gdy odnalazłeś kupca chętnego na Twoją nieruchomość, odwiedź swój bank i przedstaw obecną sytuację. Pracownik instytucji powinien wystawić Ci zaświadczenie o kwocie pozostającej do spłaty zadłużenia. Dzięki temu będziesz wiedzieć, jaką cenę mieszkania ustalić tak, aby opłacała się jego sprzedaż. Co ciekawe, ten krok możesz zrobić jeszcze przed znalezieniem kupca. Jednak takie poszukiwania zazwyczaj rozciągają się w czasie i zaświadczenie może stracić swoją aktualność.

3. Wystąp o promesę bankową. Jest to dokument, w którym zawarta jest obietnica banku, że po otrzymaniu przelewu środków od kupca nieruchomości, wyda zgodę na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej. Dzięki temu, prawna sytuacja mieszkania będzie czytelna. Sam kupujący zyska pewność, że bank, w którym posiadasz hipotekę nie będzie rościł żadnych praw do lokalu.

4. Spisz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z kupującym. Promesa bankowa ważna jest przez 30 dni, dlatego w tym momencie warto spisać również umowę przedwstępną. Ustal w niej wszystkie szczegóły tyczące się transakcji, w tym: strony umowy, cenę mieszkania czy termin jej zawarcia. Możesz spisać ją w formie aktu notarialnego (w obecności notariusza), ale i bez udziału notariusza. Jednocześnie pamiętaj, że podstawowym zabezpieczeniem umowy jest zadatek w wysokości ok. 10% wartości nieruchomości. Ponadto, umowa przedwstępna powinna zawierać podział płatności na dwie części: jedna trafia na konto banku (odpowiada kwocie niezbędnej do spłaty hipoteki), a drugą część otrzymuje sprzedawca (pomniejszoną o sumę zadatku).

jak sprzedac mieszkanie - infografika

Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką – najważniejsze formalności

Procedury właściwe do zbycia nieruchomości, nie kończą się na samym spisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z nabywcą. Aby ostatecznie sfinalizować transakcję, musisz jeszcze przebrnąć przez dwa ostatnie etapy.

  • Spisz u notariusza umowę kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Jego kopię kupujący powinien dostarczyć do swojego banku. W ten sposób instytucja będzie świadoma tego, że część środków musi przesłać na rachunek Twojego banku, a część na Twoje konto osobiste. Jeśli nie masz konta bankowego sprawdź nasz ranking kont osobistych

Przykładowo, sprzedajesz mieszkanie za 400 tys. zł, a hipoteki do spłaty pozostało Ci jeszcze 300 tys. zł. Wtedy bank kupującego przeleje tę sumę na konto Twojego banku, a pozostałe 100 tys. zł bezpośrednio na Twój rachunek.

Co więcej, notariusz może zająć się również wnioskowaniem w Twoim sądzie rejonowym o wprowadzenie zmian w księdze wieczystej nieruchomości (wykreślenie starego wpisu i umieszczenie danych nowego właściciela, gdy korzysta on z kredytu hipotecznego).

  • Idź do banku po zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia. Dzięki temu zyskasz pewność, że cała procedura przebiegła pomyślnie i nie ciążą na Twoich barkach żadne zaległości wobec banku.

W ostatnich latach sprzedaż nieruchomości z kredytem i hipoteką nie jest czymś nadzwyczajnym. Mimo to wiele osób nadal ma wątpliwości co do słuszności takiego rozwiązania. Wynika to zazwyczaj z faktu, że po zaciągnięciu hipoteki bank zostaje wpisany do księgi wieczystej lokalu. Jednak w kontekście sprzedaży mieszkania/domu nie ma to dużego znaczenia. Bank otrzymuje prawa do nieruchomości tylko wtedy, gdy okażesz się niewypłacalny i przestaniesz regulować raty kredytu.

Kiedy warto dokonać sprzedaży nieruchomości z hipoteką?

Zbycie mieszkania z kredytem i hipoteką to rozwiązanie przeznaczone dla wszystkich osób, które kupiły nieruchomość za pomocą kredytu hipotecznego. Jednak po czasie, w wyniku różnych zdarzeń losowych, np. powiększenia rodziny, rozwodu, zmiany pracy, awansu bądź innych powodów stwierdziły, że nie chcą lub nie mogą w niej dalej mieszkać.

Przy okazji takiego posunięcia pamiętaj, że sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką jest opłacalna szczególnie, gdy spieniężysz je za kwotę o wiele większą niż cena zakupu.

Jakie dokumenty są wymagane przy sprzedaży nieruchomości z kredytem?

Jeśli chcesz wystawić swoje lokum na sprzedaż, pomimo ciążącej na nim hipoteki, koniecznie zapoznaj się z najważniejszą dokumentacją, jaką musisz dostarczyć w trakcie trwania całej procedury.

  • Zaświadczenie o wysokości zadłużenia, w którym powinny znaleźć się informacje, jak:

– wysokość kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, prowizjami i innymi kosztami,

– dane kredytobiorcy,

– numer rachunku bankowego, na który kupujący powinien przelać wierzytelność,

– termin spłaty hipoteki,

– zgoda banku na jednorazową spłatę zobowiązania,

– oświadczenie banku, w którym zgadza się na wykreślenie hipoteki ustanowionej na nieruchomości tuż po uregulowaniu zobowiązania. Jest to, tzw. promesa banku, która ważna jest przez 30 dni od daty jej wystawienia!

W procesie kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką, niezbędne są też pozostałe dokumenty:

  • numer księgi wieczystej (kupujący może ją przejrzeć samodzielnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości).
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości przez sprzedającego. W przypadku rynku pierwotnego jest to akt notarialny. Z kolei, jeśli mieszkanie zakupiono na rynku wtórnym należy okazać umowę sprzedaży (także w formie aktu notarialnego).
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. Wydawane jest przez wspólnotę mieszkaniową bądź spółdzielnię.
  • zaświadczenie wskazujące na to, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
  • świadectwo charakterystyki energetycznej.
  • dokument potwierdzający brak zaległości z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntu i podatku od nieruchomości.
  • zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji (w przypadku, gdy nieruchomość jest częścią budynku należącego do programu rewitalizacyjnego danego miasta). Wtedy to prawo pierwokupu posiada Gmina albo Miasto, które należy zachować przy sprzedaży mieszkania.

Z punktu widzenia kupca nieruchomości, kluczowe może okazać się oświadczenie o braku obciążeń dotyczące praw osób trzecich do zbywanej nieruchomości. Równie ważne są też należności wynikające z umowy najmu lub umowy przedwstępnej.

Jak kupić mieszkanie z hipoteką?

Cała procedura finansowa nieco inaczej wygląda z punktu widzenia kupującego nieruchomość. Proces sprzedaży jest najprostszy w sytuacji, gdy nabywca nie korzysta z kredytu. Co oznacza, że cały zakup finansuje własną gotówką. Wówczas rozbija transakcje na dwie transze:

  • część środków na spłatę kredytu przekazuje na rachunek banku,
  • resztę kwoty przesyła sprzedającemu.

Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupujący skorzystał z kredytu hipotecznego. Co ciekawe, nie musi się on ograniczać wyłącznie do oferty banku, w której widnieje nieruchomość z hipoteką. Wówczas w umowie sprzedaży odnajdą się zapisy, dzięki którym bank udzielający kredytu hipotecznego prześle środki w odpowiedniej wysokości zarówno na konto sprzedającego, jak i drugiego banku (w którym widnieje hipoteka na nieruchomości).

Według obowiązujących regulacji prawnych, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może odbyć się wyłącznie w oparciu o akt notarialny. Każda inna forma przeniesienia własności w świetle przepisów jest nieważna, w związku z czym nie może skutkować wprowadzeniem zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a urząd skarbowy

Mimo że sprzedawana nieruchomość zabezpieczona jest wpisem hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, to Ty pozostajesz jej jedynym właścicielem. Masz prawo robić z nią, co chcesz – jednak w każdym przypadku musisz poinformować bank o swoich działaniach.

Inaczej ma się sytuacja odnośnie urzędu skarbowego, którego nie masz obowiązku informować o swoich planach. Musisz natomiast zapłacić, tzw. podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilno-prawnych. Wyniesie on 19 proc., gdy sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu. Na szczęście, unikniesz tej opłaty, gdy przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Urząd skarbowy zalicza do nich, m.in. spłatę kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania.

raport nbp

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

Procedura kupna-sprzedaży nieruchomości z hipoteką w obcej walucie wygląda podobnie, jak przy kredycie złotówkowym. Z tą różnicą, że bank przelicza zadłużenie po aktualnym kursie danej waluty, np. w euro czy frankach szwajcarskich. Dlatego często może dojść do sytuacji, że po ostatecznym przeliczeniu wartość mieszkania okazuje się mniejsza od pozostałej części kredytu i sprzedaż lokalu jest kompletnie nieopłacalna.

Warto wtedy skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który oszacuje aktualne tendencje na rynku walutowym – tak, aby wybrać najkorzystniejszy moment na przewalutowanie hipoteki.

Gdy czeka Ciebie niezbyt optymistyczny scenariusz, a więc niższa wartość nieruchomości niż kwota, jaką musisz zwrócić banku, pomyśl o przeniesieniu części hipoteki na inne mieszkanie, np. rodziców. Pamiętaj tylko, że nawet po sprzedaży nieruchomości nadal będziesz musiał spłacać raty za kredyt walutowy.

Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym?

I tutaj zasady sprzedaży nieruchomości są tożsame jak przy zbyciu mieszkania. Warto jednak pamiętać, że jest to proces, który może zająć właścicielowi o wiele więcej czasu niż sprzedaż mieszkania. Zwykle sprzedaż domu z hipoteką wymaga znalezienia kupca, który zaproponuje satysfakcjonującą cenę.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Zastanawiasz się, co dzieje się z odsetkami, gdybyś doczekał do końca okresu kredytowania, w trakcie transakcji sprzedaży mieszkania z kredytem?

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości z hipoteką wiąże się z przedterminową spłatą zobowiązania. Dlatego w takim przypadku możesz liczyć na redukcję opłat, w tym odsetek. Oczywiście pod warunkiem, że kredyt hipoteczny zostanie uznany za kredyt konsumencki (nie może on przekroczyć kwoty 255 550 zł). Ponadto, spłacając hipotekę przed terminem, zapłacisz z pewnością kilkuprocentową prowizję za wcześniejszą spłatę. W taki sposób bank rekompensuje sobie “utratę” przyszłych odsetek od kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką a Program “Mieszkanie dla Młodych”

Gdy udało Ci się nabyć mieszkanie w ramach programu rządowego “MdM”, musisz pamiętać, że obowiązuje Cię 5-letni okres karencji. Oznacza to, że jeśli sprzedaż nieruchomość w tym czasie, automatycznie tracisz środki z subwencji zagwarantowanej w ramach “Mieszkanie dla Młodych”.

Wysokość kwoty, jaką będziesz musiał oddać zależy od okresu, jaki pozostał Tobie do ustalonych 5 lat. W takiej sytuacji wykluczone jest zatem nie tylko same zbycie nieruchomości, ale również zmiana jej przeznaczenia, np. najem bądź dzierżawa. Dlatego, zanim przystąpisz do sprzedaży mieszkania z programu rządowego, odczekaj aż okres 5-letniej karencji dobiegnie końca.

Zwrot subwencji z programu “Mieszkanie dla Młodych” obliczany jest jako iloczyn kwoty otrzymanego dofinansowania, a także wskaźnika wyliczanego jako iloraz pełnych miesięcy, jakie zostały do końca 5-letniego okresu i liczby 60.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – alternatywne rozwiązanie

Często i chętnie wybieraną alternatywą dla osób, które chcą szybko zrezygnować z nieruchomości w kredycie, jest przeniesienie kredytu hipotecznego na inne mieszkanie. Jednak w takiej sytuacji warto pamiętać, że lokal musi być pozbawiony wszelkich obciążeń kredytowych i przede wszystkim – nie może mieć niższej wartości niż nowo nabywana nieruchomość. Konieczne jest także okazanie w banku operatu szacunkowego, czyli wyceny nieruchomości, którą przygotuje rzeczoznawca majątkowy.

Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem? Zalety i wady

Oto najważniejsze zalety sprzedaży mieszkania z hipoteką:

  • Bezpieczna transakcja. Wbrew pogłoskom, tego typu rozwiązanie nie należy do rzadkości. Potraktuj więc taką transakcję jako klasyczną sprzedaż nieruchomości. Pamiętaj tylko, że właściwe zabezpieczenie interesów obu stron pozwoli przejść przez całą procedurę bez większych kłopotów.
  • Prosta procedura. Formalności związane ze sprzedażą mieszkania z hipoteką są bardzo podobne do procedury sprzedaży mieszkania z nieobciążoną hipoteką.
  • Szansa na zysk. W niektórych przypadkach, transakcja zbycia okaże się dla Ciebie korzystna z finansowego punktu widzenia.
  • Bez zmian dla kupującego. Zakup mieszkania z kredytem hipotecznym nie różni się od standardowej procedury. Co więcej, większość czynności spoczywa w rękach notariusza, pracowników banków bądź biura nieruchomości (gdy skorzystasz z jego usług). Dlatego, gdy oferta sprzedaży mieszkania z kredytem jest dla Ciebie korzystna, a warunki przejrzyste i czytelne, to nie ma najmniejszych powodów do obaw!

Jeśli jesteś jedną z osób, która zastanawia się nad zbyciem mieszkania z hipoteką, musisz też wziąć pod uwagę kilka kluczowych kwestii. Jedną z nich jest opłacalność. Przy kredytach hipotecznych w złotówkach jest to całkiem dochodowa transakcja. Z kolei, przy kredytach walutowych niekoniecznie. Może zdarzyć się tak, że mieszkanie okaże się tańsze niż sama wysokość kredytu do uregulowania. Warto zatem dokładnie przemyśleć, czy faktycznie sprzedaż nieruchomości to najlepszy wybór.

Źródło:

1. Raport AMRON-SARfin Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych
i cenach transakcyjnych nieruchomości

2. Portfel Studenta „Portfel Studenta – edycja IV”, październik 2019

Komentarze (0)
Zostaw komentarz