Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

sprzedaż mieszkania z hipoteka

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym na pierwszy rzut oka wydaje się dość skomplikowanym przedsięwzięciem. W gruncie rzeczy wiąże się z kilkoma dodatkowymi formalnościami. Spójrzmy, na co musimy się przygotować.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, jak najbardziej jest możliwa. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, którą kupiłeś za kredyt hipoteczny, to możesz swobodnie nią dysponować. Aby jednak sprzedać mieszkanie, musisz zostać wpisany do księgi wieczystej nieruchomości w dziale II. Zobaczmy, jak to przebiega krok po kroku.

Na czym polega sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przebiega w sposób podobny do klasycznej transakcji kupna nieruchomości. Jedyną różnicą między nimi jest konieczność spłaty dotychczasowego kredytu wobec banku, która leży po stronie nabywcy.

Realizując sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, biorą w niej udział 3 podmioty:

  • sprzedający (zbywca). Pozbywa się mieszkania/domu z hipoteką pod warunkiem, że spłaci zadłużenie wobec banku oraz spełni wszystkie wymagane formalności.
  • kupujący (nabywca). Ma do wyboru dwa rozwiązania: przejmuje nieruchomość wraz z kredytem hipotecznym, którego spłatę kontynuować będzie w niezmienionych warunkach albo spłaca pozostałą część hipoteki od ceny nieruchomości i nabywa ją z “czystym kontem”,
  • bank. Weryfikuje kupującego pod kątem zdolności kredytowej i tego, czy jest w stanie spłacić hipotekę. Może się też zdarzyć, że bank uzna kupującego za niewystarczająco wypłacalnego i będzie wymagać zabezpieczenia w postaci poręczyciela.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką nie różni się mocno od tradycyjnej sprzedaży nieruchomości. Co ciekawe, zbycie mieszkania z kredytem można dokonać już nawet kilka miesięcy po jego zakupie (choć w niektórych przypadkach umowa kredytowa chroniona jest, tzw. okresem karencji).

Spójrzmy więc, jak sprzedać mieszkanie z kredytem:

1. Opublikuj ogłoszenie i znajdź kupca

Możesz tego dokonać za pomocą biura nieruchomości lub samodzielnie zamieścić ogłoszenie w internecie (najlepiej na specjalistycznych portalach nieruchomości).

Pamiętaj, by uwzględnić w nim najważniejszą informację, że jest to sprzedaż mieszkania z hipoteką! Taka wiadomość w żaden sposób nie zmienia położenia kupującego, bo i tak o najważniejsze kwestie formalne musi zadbać sprzedający.

2. Udaj się do banku, w którym zaciągnąłeś kredyt hipoteczny.

Gdy odnalazłeś kupca chętnego na Twoją nieruchomość, odwiedź swój bank i przedstaw obecną sytuację. Pracownik instytucji powinien wystawić Ci zaświadczenie o kwocie pozostającej do spłaty zadłużenia. Dzięki temu będziesz wiedzieć, jaką cenę mieszkania ustalić tak, aby opłacała się jego sprzedaż.

Co ciekawe, ten krok możesz zrobić jeszcze przed znalezieniem kupca. Jednak takie poszukiwania zazwyczaj rozciągają się w czasie i zaświadczenie może stracić swoją aktualność.

3. Wystąp o promesę bankową.

Jest to dokument, w którym zawarta jest obietnica banku, że po otrzymaniu przelewu środków od kupca nieruchomości, wyda zgodę na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej. Dzięki temu prawna sytuacja mieszkania będzie czytelna.

Sam kupujący zyska pewność, że bank, w którym posiadasz hipotekę, nie będzie rościł żadnych praw do lokalu.

4. Spisz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z kupującym.

Promesa bankowa ważna jest przez 30 dni, dlatego w tym momencie warto spisać również umowę przedwstępną. Ustal w niej wszystkie szczegóły tyczące się transakcji, w tym: strony umowy, termin jej zawarcia czy cenę nieruchomości.

Możesz spisać ją w formie aktu notarialnego (w obecności notariusza). Jednocześnie pamiętaj, że podstawowym zabezpieczeniem umowy, jest zadatek w wysokości ok. 10% wartości nieruchomości.

Ponadto, umowa przedwstępna powinna zawierać podział płatności na dwie części: jedna trafia na konto banku (odpowiada kwocie niezbędnej do spłaty hipoteki), a drugą część otrzymuje sprzedawca (pomniejszoną o sumę zadatku).

jak sprzedac mieszkanie - infografika

Jakie dokumenty są wymagane przy sprzedaży nieruchomości z kredytem?

Jeśli chcesz wystawić swoje lokum na sprzedaż, pomimo ciążącej na nim hipoteki, koniecznie zapoznaj się z najważniejszą dokumentacją, jaką musisz dostarczyć w trakcie trwania całej procedury.

  • Zaświadczenie o wysokości zadłużenia, w którym powinny znaleźć się informacje, jak:
  • wysokość kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, prowizjami i innymi kosztami,
  • dane kredytobiorcy,
  • numer rachunku bankowego, na który kupujący powinien przelać wierzytelność,
  • termin spłaty kredytu,
  • zgoda banku na jednorazową spłatę zobowiązania,
  • oświadczenie banku, w którym zgadza się na wykreślenie hipoteki ustanowionej na nieruchomości tuż po uregulowaniu zobowiązania. Jest to, tzw. promesa banku, która ważna jest przez 30 dni od daty jej wystawienia!

W procesie kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką, niezbędne są też pozostałe dokumenty:

  • numer księgi wieczystej (kupujący może ją przejrzeć samodzielnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości).
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości przez sprzedającego. W przypadku rynku pierwotnego jest to akt notarialny. Z kolei, jeśli mieszkanie zakupiono na rynku wtórnym, należy okazać umowę sprzedaży (także w formie aktu notarialnego).
  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. Wydawane jest przez wspólnotę mieszkaniową bądź spółdzielnię.
  • zaświadczenie wskazujące na to, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
  • świadectwo charakterystyki energetycznej.
  • dokument potwierdzający brak zaległości z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntu i podatku od nieruchomości.
  • zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji (w przypadku, gdy nieruchomość jest częścią budynku należącego do programu rewitalizacyjnego danego miasta). Wtedy to prawo pierwokupu posiada Gmina albo Miasto, które należy zachować przy sprzedaży mieszkania.

Z punktu widzenia kupca nieruchomości, kluczowe może okazać się oświadczenie o braku obciążeń dotyczące praw osób trzecich do zbywanej nieruchomości. Równie ważne są też należności wynikające z umowy najmu lub umowy przedwstępnej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a urząd skarbowy

Mimo że sprzedawana nieruchomość zabezpieczona jest wpisem hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, to Ty pozostajesz jej jedynym właścicielem. Masz prawo robić z nią, co chcesz – jednak w każdym przypadku musisz poinformować bank o swoich działaniach.

Inaczej ma się sytuacja odnośnie urzędu skarbowego, którego nie masz obowiązku informować o swoich planach. Musisz natomiast zapłacić, tzw. podatek PCC, czyli podatek dochodowy od czynności cywilno-prawnych.

Wyniesie on 19 proc., gdy sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu. Na szczęście, unikniesz tej opłaty, gdy przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Urząd skarbowy zalicza do nich, m.in. spłatę kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania.

raport nbp

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

Procedura kupna-sprzedaży nieruchomości z hipoteką w obcej walucie wygląda podobnie, jak przy kredycie złotówkowym. Z tą różnicą, że bank przelicza zadłużenie po aktualnym kursie danej waluty, np. w euro czy frankach szwajcarskich. Dlatego często może dojść do sytuacji, że po ostatecznym przeliczeniu wartość mieszkania okazuje się mniejsza od pozostałej części kredytu i sprzedaż lokalu jest kompletnie nieopłacalna.

Warto wtedy skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który oszacuje aktualne tendencje na rynku walutowym – tak, aby wybrać najkorzystniejszy moment na przewalutowanie hipoteki.

Gdy czeka Ciebie niezbyt optymistyczny scenariusz, a więc niższa wartość nieruchomości niż kwota, jaką musisz zwrócić banku, pomyśl o przeniesieniu części hipoteki na inne mieszkanie, np. rodziców. Pamiętaj tylko, że nawet po sprzedaży nieruchomości nadal będziesz musiał spłacać raty za kredyt walutowy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Zastanawiasz się, co dzieje się z odsetkami, gdybyś doczekał do końca okresu kredytowania, w trakcie transakcji sprzedaży mieszkania z kredytem?

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości z hipoteką wiąże się z przedterminową spłatą zobowiązania. Dlatego w takim przypadku możesz liczyć na redukcję opłat, w tym odsetek. Oczywiście pod warunkiem, że kredyt hipoteczny zostanie uznany za kredyt konsumencki (nie może on przekroczyć kwoty 255 550 zł).

Ponadto, przy spłacie kredytu przed terminem, zapłacisz z pewnością kilkuprocentową prowizję (za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego). W taki sposób bank rekompensuje sobie “utratę” przyszłych odsetek od kredytu.

Źródło:

1. Raport AMRON-SARfin Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych
i cenach transakcyjnych nieruchomości

2. Portfel Studenta „Portfel Studenta – edycja IV”, październik 2019

5/5 - (6 votes)
Komentarze (0)
Zostaw komentarz