Ranking kredytów hipotecznych Sierpień 2020 – najlepsze oferty

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi rośnie z roku na rok, zwłaszcza tymi mieszkaniowymi. W 2019 roku udzielono 238 tys. tego rodzaju kredytów, a to o 4% więcej niż w roku 2018. Rośnie wartość kredytów, podobnie jak wartość nieruchomości. Wybór kredytu na zakup czy remont nieruchomości powinien zostać poprzedzony wnikliwą analizą ofert w oparciu o ranking kredytów na takie cele. Wszak kredyt hipoteczny stanowi szczególną formę finansowania, będzie spłacany przez wiele lat. Konsekwencje jego zaciągnięcia spoczywają na kredytobiorcy dłużej niż przy tradycyjnym kredycie gotówkowym. Aktualne oferty kredytów hipotecznych prezentuje poniższy ranking, który zawiera najlepsze kredyty hipoteczne. Dzięki przejrzystemu zestawieniu ofert bankowych można wybrać kredytodawcę i poznać najważniejsze opcje przy kredycie, takie jak okres kredytowania, oprocentowanie, wysokość RRSO, prowizji. Dla osób zainteresowanych propozycjami banków na kredyty hipoteczne porównywarka powinna stanowić punkt wyjścia do wyboru optymalnego sposobu finansowania.

Ostatnia aktualizacja: 31 Lipca 2020
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt hipoteczny na dobrych warunkach
3,43 %
RRSO
0%
Prowizja
2,10 %
Marża
» SPRAWDŹ «
PKO Bank Hipoteczny S.A.
4,21 %
RRSO
0%
Prowizja
1,10 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Citi Bank Wygodny Kredyt Hipoteczny
2,99 %
RRSO
1%
Prowizja
1,74 %
Marża
» SPRAWDŹ «
ING Bank Śląski S.A.
4,45 %
RRSO
1,90 %
Prowizja
1,90 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Open Millennium hipoteczny
4,54 %
RRSO
0%
Prowizja
2,30 %
Marża
» SPRAWDŹ «
BOŚ S.A.
4,68 %
RRSO
2 %
Prowizja
2,20 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Open PKO BP hipoteczny MIX
4,71 %
RRSO
0
Prowizja
2,38 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Open mBank hipoteczny
5,22 %
RRSO
0 %
Prowizja
4,80 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Open Pekao Bank Hipoteczny S.A
4,53 %
RRSO
1,99 %
Prowizja
-
» SPRAWDŹ «
Open Finance - kredyt hipoteczny Alior Bank S.A.
5,89 %
RRSO
2 248,42 zł
Prowizja
2,79 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Santander Consumer Bank S.A.
5,99 %
RRSO
2,12 %
Prowizja
3,29 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Bank Pocztowy S.A.
8,11 %
RRSO
2,00%
Prowizja
4,99 %
Marża
» SPRAWDŹ «

Co musisz o nim wiedzieć?

Świadomy wybór kredytu hipotecznego jest możliwy po zapoznaniu się z najważniejszymi zasadami, które rządzą udzielaniem tego rodzaju finansowania. Przez kredyty hipoteczne należy rozumieć produkty w ofercie banków w postaci kredytów, w których zabezpieczeniem jest nieruchomość. Na niej ustanawia się hipotekę. Oznacza to, że gdy kredytobiorca zaprzestanie regulowania zobowiązania, bank będzie mógł dochodzić swoich wierzytelności. Posiadanie własnej nieruchomości bez kredytu hipotecznego bywa niemożliwe. Wokół tego produktu bankowego narosło wiele mitów. Warto więc przedstawić najważniejsze fakty o kredytach zabezpieczonych hipoteką. Mogą one posłużyć na:

  • sfinansowanie zakupu nieruchomości, domu lub mieszkania
  • pokrycie kosztów rozbudowy nieruchomości
  • inwestycję budowy domu
  • adaptację pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkaniowe

a ponadto:

  • spłatę kredytu na cele mieszkaniowe zaciągniętego w innym banku do wysokości aktualnego zadłużenia
  • kupno nieruchomości z rozpoczętą budową i jej ukończenie
  • wykup mieszkalnego lokalu komunalnego
  • budowę domu letniskowego o przeznaczeniu całorocznym

Są długotrwałym (długoterminowym) zobowiązaniem celowym. Mogą być rozłożone na raty nawet na 30 lat.

  • Kredyt na budowę domu. Nie można uzyskać kredytu hipotecznego na wykonanie etapu budowy do stanu surowego zamkniętego. Bank oczekuje doprowadzenia budowy do stanu pozwalającego na uzyskanie odbioru i pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.
  • Ile kredytu wziąć? Biorąc kredyt na budowę czy remont domu, lepiej sięgnąć po kwotę uwzględniającą rezerwę środków. O ile w przypadku kredytów gotówkowych słuszniej jest sięgać po możliwie najniższe kwoty, o tyle w przypadku hipotecznych pojawia się problem z niedoszacowaniem kosztów i lepiej pożyczyć więcej.
  • Kredyt a pożyczka. Kredyt zabezpieczony hipoteką to zupełnie co innego niż pożyczka hipoteczna. To dwa różne produkty finansowe. Łączy je fakt, że są zabezpieczone hipoteką. Pożyczka jest droższa (m.in. z uwagi na marże) i nie musi służyć wydatkom związanym z nieruchomością.
  • Kredyt w obcej walucie. Obecnie nie można uzyskać kredytu hipotecznego w walucie, w której kredytobiorca nie uzyskuje stałych dochodów.
  • Koszt kredytów. Drogie kredyty to mit. Każdy, kto chce uniknąć wysokich rat i kosztów kredytu, powinien sprawdzić oferty. Sięgając po kredyty hipoteczne ranking posłuży do wyboru tych najkorzystniejszych. Koszty można obniżyć, wybierając krótszy okres kredytowania. W tym przypadku trzeba jednak uwzględnić możliwości do spłaty wyższej miesięcznej raty.
  • Wcześniejsza spłata Jest możliwa w dowolnym momencie. Bywa jednak pobierana za to opłata. Jej wysokość określa umowa lub tabela opłat i prowizji. Zwykle wcześniejsza spłata jest płatna przez kilka pierwszych lat okresu kredytowania.

Jakie są koszty kredytu hipotecznego?

Żeby móc wyłonić najtańsze kredyty hipoteczne, trzeba dowiedzieć się, za co przyjdzie zapłacić kredytobiorcy. Wśród kosztów kredytu hipotecznego warto wskazać na:

  • oprocentowanie: stałe lub zmienne (składnikiem jest WIBOR i marża)
  • prowizję za udzielenie kredytu naliczana  przy wypłacie kredytu (z reguły doliczana do kwoty kredytu)
  • ubezpieczenie – dotyczące nieruchomości, a także ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
  • opłatę przygotowawczą – przewidzianą przez niektóre banki za przygotowanie dokumentacji do wypłaty środków
  • koszty za dodatkowe produkty finansowe
  • koszty związane z dodatkowymi usługami np. wakacje kredytowe
  • opłatę rekompensacyjną – nakładaną za wcześniejszą spłatę kredytu

Raty kredytu hipotecznego składają się z części odsetkowej i kapitałowej. Mogą być stałe lub malejące. Korzystniejsze są te drugie, jednak częściej wybierane bywają równe ze względu na większą przewidywalność.

Jak wybrać najlepszy okres kredytowania?

Nie jest żadną tajemnicą, że okres kredytowania przekłada się na koszt kredytu hipotecznego. Rezultatem tego są jednak wyższe raty. Wobec Rekomendacji S banki nie powinny udzielać kredytów na więcej niż 35 lat. Osoby z niższą zdolnością kredytową mają większe szanse na otrzymanie kredytu z dłuższym okresem kredytowania. Żeby przekonać się o zależnościach kosztów kredytu i okresu kredytowania, trzeba przeanalizować różne oferty. Przy wyborze oferty na kredyt hipoteczny ranking pozwoli na ustalenie najlepszego czasu na spłatę zobowiązania.

Jakie wybrać oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne?

Zacznijmy od krótkiej teorii. Oprocentowanie kredytów zabezpieczonych na hipotece składa się z:

  • referencyjnej stopy oprocentowania tzw. WIBOR
  • marży banku

Co ważne, marża jest stała przez cały czas obowiązywania umowy. WIBOR zmiana się w zależności od sytuacji rynkowej. W związku z tym kredyt hipoteczny oprocentowanie może mieć stałe lub zmienne. Aż 99,9% kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce opiera się na zmiennym oprocentowaniu. Od wysokości stopy procentowej uzależnione są:

  • rata kredytu
  • odsetki
  • koszty od szybkości spłaty kapitału

Gdy WIBOR maleje, to koszty spadają. Gdy WIBOR wzrasta, koszty idą w górę. Oprocentowanie zmienne to ryzyko wzrostu kosztów kredytu. Niestety oferty kredytów z oprocentowaniem stałym są rzadkością. Do tego pojawia się limit dotyczący trwania kredytu i oprocentowaniem stałym można cieszyć się na przykład tylko przez 5 lat. Po upływie tego okresu zwykle przewiduje się zmienną stopę procentową lub ustalenie warunków stałego oprocentowania na kolejne 5 lat na nowo.

Kredytobiorca, który skorzystał z kredytu ze stałym oprocentowaniem, płaci stałą miesięczną ratę. Nie może jednak liczyć na jej obniżenie, gdy stopy procentowe ulegną spadkowi. Ta sytuacja ucieszy tego, który skorzystał z oferty ze zmiennym oprocentowaniem. Nie zawsze kredyt ze stałym oprocentowaniem to najlepszy kredyt hipoteczny.

Nowa rekomendacja S z wytycznymi KNF dla banków wskazuje na konieczność poszerzania oferty kredytowej ze stałą stopą procentową. Ma to związek z ryzykiem wzrostu stóp procentowych.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Aktualnie uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest niemożliwe. To wynik obostrzeń, jakie nałożyła zaktualizowana Rekomendacja S, dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Na początku obowiązywania przepisów w zakresie wkładu własnego, w 2014 roku kredytobiorca musiał posiadać min. 5% środków własnych. W 2015 roku było to 10%. W 2016 roku rekomendowano wkład własny na poziomie 15%. Obecnie jest to 20%. Banki dopuszczają jednak alternatywę dla gotówki jako wkład własny. Z tego powodu osoby, które nie mają wystarczających oszczędności na wkład do kredytu hipotecznego, mogą wykorzystać:

  • inną nieruchomość, np. działka lub inne mieszkanie, która nie jest kredytowana
  • środki na rachunkach IKE lub IKZE – kredytobiorca nie traci swoich środków i nie musi ich wypłacać (unika podatku dochodowego oraz podatku od zysków kapitałowych)
  • deklarację sprzedaży nieruchomości – to opcja dla osób, które posiadają mieszkania i mają zamiar je sprzedać, gdy będą mogły wprowadzić się do nowego lokum
  • zastaw na papierach wartościowych lub obligacjach – zainwestowane środki mogą być wkładem, jednak nie zawsze w 100%
  • środki wniesione na rzecz dewelopera
  • koszty poniesione na zakup materiałów budowlanych, na wykonane już roboty budowlane
  • koszty nabycia nieruchomości w przypadku zaciągania kredytu na jej rozbudowę

Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny wkład własny w bezgotówkowej formie nie powinien być przeszkodą do uzyskania pozytywnej decyzji. Bank potraktuje jako wkład własny na przykład działkę, którą posiada osoba ubiegająca się o kredyt. Niezależnie od tego, czy weszła w jej posiadanie poprzez kupno, czy w formie darowizny. Zarówno wtedy, gdy to na niej będzie budowana nieruchomość, jak i wtedy, gdy jej lokalizacja będzie inna. Niezbędne będzie określenie jej wartości. Jeśli działka została przekazana od rodziców przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny, istotna będzie jej wartość aktualna, a nie ta, jaka widnieje w akcie notarialnym. Uzyskanie kredytu hipotecznego dla singla jest bardziej skomplikowane niż dla rodzin ale z wkładem własnym lub działką uzyskanie kredytu nie powinno być trudne.

Wkład własny określa poziom LVT. Zasada jest taka, że im wyższy wkład własny, tym niższa marża. Banki na ogół uzależniają wysokość marży od wkładu własnego, rzadziej od kwoty kredytu.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

Każda oferta na kredyt hipoteczny warunki jego udzielenia prezentuje odmienne. Różnice dotyczą w szczególności oceny zdolności kredytowej. Największy wpływ na uzyskanie kredytu zabezpieczonego hipoteką ma:

  • historia kredytowa – duże znaczenie ma scoring z BIK, zatem najlepiej, gdy na koncie wnioskującego o kredyt nie ma zadłużeń, a wszystkie zobowiązania zaciągnięte w przeszłości były terminowo spłacane
  • wysokość miesięcznych dochodów – to od nich może zależeć przyznana kwota kredytu
  • koszty utrzymania – na nie wpływa stan cywilny, posiadanie potomstwa
  • źródło dochodów – te z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony najłatwiej udokumentować i dają największe szanse na pozytywną decyzję banku, każdy bank jednak ma tutaj różne zasady i bywa, że nawet ci, którzy pracują na umowę o dzieło otrzymują kredyt. Ich szanse są wysokie, gdy mogą pochwalić się długim stażem pracy (przynajmniej 12-24 miesięcy), a uzyskiwane zarobki odpowiednio wysokie. Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Widać zatem, że warunki finansowe są istotne do uzyskania kredytu hipotecznego. Na zdolność wpływa wysokość wkładu własnego, wysokość kredytu. Pozostałe warunki niezbędne do ubiegania się o kredyt hipoteczny to:

  • Ustanowienie hipoteki jako forma zabezpieczenia spłaty kredytu
  • Przedstawienie odpowiednich dokumentów – w szczególności potwierdzających dochody, rozliczenie PIT, umowy do zaciągniętych kredytów i pożyczek, dokumenty związane z nabywaną nieruchomością, np. pozwolenie na budowę, projekt budowlany
  • Wiek kredytobiorcy – im starszy kredytobiorca, tym większe ryzyko dla banku. Nie da się ukryć, że banki patrzą na wiek i pilnują, aby ostatnia rata była spłacona przed ukończeniem 75. roku życia