Ranking kredytów hipotecznych

Sprawdź w jakim banku kredyt hipoteczny jest najtańszy, a w jakim najdroższy. Nasza porównywarka kredytów hipotecznych powinna stanowić punkt wyjścia do wyboru optymalnej oferty. Ranking kredytów hipotecznych pozwala wybrać kredytodawcę i poznać najważniejsze parametry oferty, takie jak okres kredytowania, oprocentowanie, wysokość RRSO czy prowizja.

Ranking kredytów hipotecznych – październik 2022

Ostatnia aktualizacja: 8 Września 2022
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt
12 - 420 miesięcy
Okres spłaty
9,13 %
? RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 8,05% RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 8,07%
RRSO
1,10 %
? w pierwszym roku, 2,07% w kolejnych latach. Niższa marża kredytu w zielonej odsłonie
Marża
0
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
» SPRAWDŹ «
5 - 35 lat
Okres spłaty
-
1,64 %
? poziom marży wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowym
Marża
0%
? poziom prowizji wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowym
Prowizja
10 000 - 1 000 000 zł
Kwota
» SPRAWDŹ «
Millennium kredyt mieszkaniowy
72 - 420 miesięcy
Okres spłaty
10,39 %
RRSO
2,70 %
Marża
0%
Prowizja
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są większe kwoty kredytu
Kwota
» SPRAWDŹ «
12 - 420 miesięcy
Okres spłaty
-
0,00 %
? Fundi nie pobiera marży za swoje usługi. Wynagradzany jest przez bank, u którego dojdzie do finalizacji umowy kredytowej.
Marża
0,00
? Fundi nie pobiera prowizji za swoje usługi. Wynagradzany jest przez bank, u którego dojdzie do finalizacji umowy kredytowej.
Prowizja
20 - 3 000 000 zł
Kwota
» SPRAWDŹ «
Citi Bank Kredyt Hipoteczny
3 - 30 lat
Okres spłaty
9,50 %
RRSO
2,09 %
Marża
1%
Prowizja
50 000 - 2 000 000 zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
» SPRAWDŹ «
Pekao Bank Hipoteczny S.A
12 - 360 miesięcy
Okres spłaty
11,10 %
RRSO
1,79 %
Marża
1,99 %
Prowizja
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 2,8 mln zł
Kwota
» SPRAWDŹ «

Na podstawie, jakich założeń powstał ranking kredytów hipotecznych?

W naszym rankingu kredytów hipotecznych przede wszystkim bierzemy pod uwagę takie elementy, jak:

  • wysokość kredytu,
  • okres spłaty,
  • rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO,
  • marża,
  • prowizja.

Naturalnie wyróżniamy i umieszczamy wyżej w naszym zestawieniu kredyty hipoteczne, w ramach których możemy otrzymać wysokie kwoty, z długim okresem spłaty zobowiązania i niskimi kosztami.

Zwracamy uwagę także na to, jak długo trwa rozpatrzenie wniosku kredytowego oraz w jaki sposób możemy starać się o kredyt. Pandemia przyśpieszyła zmiany w tym względzie i wstępne wnioskowanie o kredyt hipoteczny odbywa się już najczęściej online.

Banki bardzo często zmieniają warunki udzielania finansowania, dlatego trzymamy rękę na pulsie i regularnie aktualizujemy naszą porównywarkę kredytów hipotecznych.

Dlaczego warto korzystać z naszej porównywarki kredytów hipotecznych?

Najprostsza odpowiedź brzmi – aby zaoszczędzić trochę czasu. Samotne poszukiwanie najlepszego kredytu hipotecznego byłoby bardzo wyczerpujące. Odwiedzenie kilkunastu stron banków, wczytywanie się w oferty, regulamin czy przykład reprezentatywny to praca na wiele godzin. Dodatkowo nie mając doświadczenia, nie wiemy do końca, na jakie elementy zwrócić uwagę.

Porównywarka kredytów hipotecznych pozwala na sprawdzenie w jednym miejscu większości ofert, które prezentują banki na polskim rynku. Dzięki uszeregowaniu produktów hipotecznych na poszczególnych miejscach łatwo można wybrać ofertę, która aktualnie prezentuje się najlepiej.

Co musisz wiedzieć przed wyborem kredytu hipotecznego?

Świadomy wybór kredytu hipotecznego jest możliwy po zapoznaniu się z najważniejszymi zasadami, które rządzą udzielaniem tego rodzaju finansowania. Przez kredyty hipoteczne należy rozumieć produkty w ofercie banków, w których zabezpieczeniem jest nieruchomość. Na niej ustanawia się hipotekę.

Oznacza to, że gdy kredytobiorca zaprzestanie regulowania zobowiązania, bank będzie mógł dochodzić swoich wierzytelności w postaci przejęcia nieruchomości. Warto więc przedstawić najważniejsze fakty o kredytach zabezpieczonych hipoteką. Mogą one posłużyć na:

  • sfinansowanie zakupu nieruchomości, domu lub mieszkania,
  • pokrycie kosztów rozbudowy nieruchomości,
  • inwestycję budowy domu,
  • adaptację pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkaniowe,

a ponadto:

  • spłatę kredytu na cele mieszkaniowe zaciągniętego w innym banku do wysokości aktualnego zadłużenia,
  • kupno nieruchomości z rozpoczętą budową i jej ukończenie,
  • wykup mieszkalnego lokalu komunalnego,
  • budowę domu letniskowego o przeznaczeniu całorocznym.

Kredyty hipoteczne są długotrwałym (długoterminowym) zobowiązaniem celowym. Mogą być rozłożone na raty nawet na 30 lat.

  • Kredyt na budowę domu – Nie można uzyskać kredytu hipotecznego na wykonanie etapu budowy do stanu surowego zamkniętego. Bank oczekuje doprowadzenia budowy do stanu pozwalającego na uzyskanie odbioru i pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.
  • Ile kredytu wziąć? – Biorąc kredyt na remont czy budowę domu, lepiej sięgnąć po kwotę uwzględniającą rezerwę środków. O ile w przypadku kredytów gotówkowych słuszniej jest sięgać po możliwie najniższe kwoty, o tyle w przypadku kredytu hipotecznego pojawia się problem z niedoszacowaniem kosztów i lepiej pożyczyć więcej. W tej sytuacji polecamy rzucić okiem na nasz ranking kredytów gotówkowych.
  • Kredyt a pożyczka – Kredyt zabezpieczony hipoteką to zupełnie co innego niż pożyczka hipoteczna. To dwa różne produkty finansowe. Łączy je fakt, że są zabezpieczone hipoteką. Pożyczka jest droższa (m.in. z uwagi na marżę) i nie musi służyć wydatkom związanym z nieruchomością.
  • Kredyt w obcej walucie – Obecnie nie można uzyskać kredytu hipotecznego w walucie, w której kredytobiorca nie uzyskuje stałych dochodów.
  • Koszt kredytów – Każdy, kto chce uniknąć wysokich rat i kosztów kredytu, powinien sprawdzić różne oferty. Nasza porównywarka kredytów hipotecznych posłuży do wyboru tych najkorzystniejszych. Koszty można obniżyć, wybierając krótszy okres kredytowania. W tym przypadku trzeba jednak uwzględnić swoje możliwości do spłaty wyższej miesięcznej raty. W takiej sytuacji pomocny okaże się nasz kalkulator kredytu hipotecznego.
  • Wcześniejsza spłata kredytu – Jest możliwa w dowolnym momencie. Bywa jednak pobierana za to opłata. Jej wysokość określa umowa lub tabela opłat i prowizji. Zwykle wcześniejsza spłata jest płatna przez kilka pierwszych lat okresu kredytowania.

Jeśli środki z kredytu gotówkowego nie wystarczą, aby zrealizować swoje plany i rozglądasz się za kredytem hipotecznym, zwróć szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Ten wskaźnik pozwoli rzetelnie ocenić koszt zobowiązania.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

Każda oferta na kredyt hipoteczny charakteryzuje się odmiennymi warunkami jego udzielenia. Różnice dotyczą w szczególności oceny zdolności kredytowej. Największy wpływ na uzyskanie kredytu zabezpieczonego hipoteką ma:

  • historia kredytowa – duże znaczenie ma scoring z BIK, zatem najlepiej, gdy na koncie wnioskującego o kredyt nie ma zadłużeń, a wszystkie zobowiązania zaciągnięte w przeszłości były terminowo spłacane
  • wysokość miesięcznych dochodów – to od nich może zależeć przyznana kwota kredytu
  • koszty utrzymania – na nie wpływa stan cywilny, posiadanie potomstwa
  • źródło dochodów – te z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony najłatwiej udokumentować i dają największe szanse na pozytywną decyzję banku, każdy bank jednak ma tutaj różne zasady i bywa, że nawet ci, którzy pracują na umowę o dzieło otrzymują kredyt. Ich szanse są wysokie, gdy mogą pochwalić się długim stażem pracy (przynajmniej 12-24 miesięcy), a uzyskiwane zarobki są odpowiednio wysokie. W osobnym artykule przeanalizowaliśmy ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Widać zatem, że warunki finansowe są istotne do uzyskania kredytu hipotecznego. Na zdolność wpływa wysokość wkładu własnego, wysokość kredytu. Pozostałe warunki niezbędne do ubiegania się o kredyt hipoteczny to:

  • Ustanowienie hipoteki jako forma zabezpieczenia spłaty kredytu
  • Przedstawienie odpowiednich dokumentów – w szczególności potwierdzających dochody, rozliczenie PIT, umowy do zaciągniętych kredytów i pożyczek, dokumenty związane z nabywaną nieruchomością, np. pozwolenie na budowę, projekt budowlany
  • Wiek kredytobiorcy – im starszy kredytobiorca, tym większe ryzyko dla banku. Nie da się ukryć, że banki patrzą na wiek i pilnują, aby ostatnia rata była spłacona przed ukończeniem 75. roku życia.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Takie elementy jak uzyskiwane dochody, koszty życia czy historia spłaty poprzednich zobowiązań wpływają na zdolność kredytową. Jest to wskaźnik (przedstawiany najczęściej w formie liczbowej), który jest wyliczany przez każdą z instytucji finansowych.

Do sprawnego ocenienia klienta służą zautomatyzowane systemy scoringowe. Pracownik banku podczas wywiadu z potencjalnym kredytobiorcą wstukuje wszystkie dane do systemu. Program na tej podstawie ocenia klienta. Jeśli liczba uzyskanych punktów jest za niska, bank odmówi współpracy.

Gdy jednak udało się przekroczyć barierę przyznawalności, od wyniku scoringowego zależy, jaką kwotę kredytu zaproponuje bank. Co ciekawe, każdy z nich korzysta ze swojego systemu scoringowego – dlatego decyzje kredytowe mogą się różnić. Np. w jednym banku ważnym elementem będzie miejsce zamieszkania kredytobiorcy, a w innym jego zawód czy sposób, w jaki korzystał do tej pory z karty kredytowej.

Podsumowując – bez odpowiedniej zdolności kredytowej otrzymanie kredytu hipotecznego będzie niemożliwe.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Specjaliści wymieniają najczęściej cztery rodzaje kredytów hipotecznych.

  • kredyt hipoteczny mieszkaniowy – standardowy kredyt hipoteczny, który służy do zakupu lub budowy nieruchomości.
  • kredyt refinansowy – jest to kredyt, który zaciągamy w nowym banku, aby spłacić zobowiązanie hipoteczne w starym banku. Dochodzi do tego głównie wtedy, gdy nie jesteśmy zadowoleni z aktualnej współpracy z instytucją finansową. Dzięki refinansowaniu możemy zmienić kwotę kredytu hipotecznego oraz okres jego spłaty.
  • kredyt konsolidacyjny – jest to kredyt, dzięki któremu możemy skupić w ramach jednego zobowiązania wszelkie nasze zadłużenia. Konsolidacyjny kredyt hipoteczny różni się od innych produktów tego rodzaju tym, że jego zabezpieczeniem jest nieruchomość.
  • pożyczka hipoteczna – jak już wspominaliśmy, jest to produkt zabezpieczony hipoteką, ale przyznane w jego ramach środki można wydać na dowolny cel.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny

Żeby móc wyłonić najtańszy kredyt hipoteczny, trzeba dowiedzieć się, za co przyjdzie zapłacić kredytobiorcy. Wśród kosztów kredytu hipotecznego warto wskazać na:

  • oprocentowanie: stałe lub zmienne (składnikiem jest WIBOR i marża),
  • prowizję za udzielenie kredytu naliczana przy wypłacie kredytu (z reguły doliczana do kwoty kredytu),
  • ubezpieczenie – dotyczące nieruchomości, a także ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
  • opłatę przygotowawczą – przewidzianą przez niektóre banki za przygotowanie dokumentacji do wypłaty środków,
  • koszty za dodatkowe produkty finansowe,
  • koszty związane z dodatkowymi usługami np. wakacje kredytowe,
  • opłatę rekompensacyjną – nakładaną za wcześniejszą spłatę kredytu.

Raty kredytu hipotecznego składają się z części odsetkowej i kapitałowej. Mogą być stałe lub malejące. Korzystniejsze są te drugie, jednak częściej wybierane bywają równe ze względu na większą przewidywalność.

Dlatego zaleca się składanie wniosku o kredyt hipoteczny w kilku bankach jednocześnie. Dzięki temu można porównać przygotowane dla nas oferty i wybrać najtańszą z nich.

Na jaki okres udzielany jest kredyt hipoteczny?

Co ciekawe, w niektórych bankach kredyt hipoteczny można wziąć zaledwie na rok. Taka opcja jest jednak przeznaczona dla osób bardzo majętnych, które poradzą sobie z miesięczną ratą, która wyniesie kilkanaście-kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Rok to dolna granica, górna granica to zaś 35 lat, choć są też banki, które udzielają kredytów hipotecznych maksymalnie na 30 lat. Czy ten okres może się zmienić w najbliższych latach? Tak, ponieważ nieruchomości są coraz droższe i potrzebne będą kredyty hipoteczne z dłuższym okresem spłaty, aby klienci mogli sobie na nie pozwolić.

Poza tym trendy światowe są nieubłagane – w Wielkiej Brytanii rozważane są kredyty na 50 lat. Całkiem możliwe, że ta tendencja pojawi się również w naszym kraju.

Jak wybrać najlepszy okres kredytowania?

Nie jest żadną tajemnicą, że okres kredytowania przekłada się na koszt kredytu hipotecznego. Rezultatem tego są jednak wyższe raty. Wobec Rekomendacji S banki nie powinny udzielać kredytów na więcej niż 35 lat.

Osoby z niższą zdolnością kredytową mają większe szanse na otrzymanie kredytu z dłuższym okresem kredytowania. Żeby przekonać się o zależnościach kosztów kredytu i okresu kredytowania, trzeba przeanalizować różne oferty.

Przy wyborze oferty kredytu hipotecznego, ranking pozwoli na ustalenie najlepszego czasu na spłatę zobowiązania.

Jak długo należy czekać na uzyskanie kredytu hipotecznego?

Według Ustawy o kredycie hipotecznym bank ma 21 dni na odpowiedź, czy jest gotowy przyznać nam środki. Zegar zaczyna jednak tykać dopiero wtedy, gdy złożymy już wszystkie wymagane przez bank dokumenty.

Gdy instytucja finansowa poprosi nas po kilku tygodniach o dodatkowe zaświadczenia, czas na wydanie decyzji zacznie biec od początku. Dzięki takiej „furtce prawnej” banki wydają decyzję zwykle w okolicach 1-2 miesięcy.

Gdy nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, bank ma jeszcze określony czas na przelew środków na nasze konto bankowe. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego jest to 7 dni roboczych, z rynku pierwotnego 21 dni.

Biorąc pod uwagę te terminy, uzyskanie kredytu hipotecznego może potrwać od 1,5 do nawet 3 miesięcy. Wszystko zależy od tego, jak dużo wniosków do rozpatrzenia ma aktualnie dany bank.

Czy dostępne jest oprocentowanie stałe?

W niektórych krajach (np. Belgia czy Niemcy) kredyty hipoteczne są zwykle udzielane ze stałą stopą oprocentowania. Jest to bardzo wygodne, bo już przy podpisywaniu umowy wiemy, ile będziemy musieli zapłacić za naszą „hipotekę”. Niestety na polskim rynku nie znajdziemy ofert kredytów hipotecznych ze stałą stopą udzielanych na więcej niż 7 lat.

W jakich bankach możemy pokusić się o stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego (stan na 20.12.2021)?

  • Santander Bank Polska,
  • Bank Pekao S.A.
  • Bank Millennium.
  • BNP Paribas.
  • ING Bank Śląski.
  • Bank PKO BP.

Warto pamiętać, że w przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem marża jest zwykle wyższa o mniej więcej 1%. Gdy jednak stopy procentowe znacznie by wzrosły, to osoby, które wybrały stałą stopę oprocentowania, sporo by zaoszczędziły.

Jakie wybrać oprocentowanie – stałe czy zmienne?

Przypomnijmy – oprocentowanie kredytów zabezpieczonych na hipotece składa się z:

  • referencyjnej stopy oprocentowania tzw. WIBOR,
  • marży banku.

Co ważne, marża jest stała przez cały czas obowiązywania umowy. WIBOR zmienia się w zależności od sytuacji rynkowej. W związku z tym kredyt hipoteczny może mieć oprocentowanie stałe lub zmienne. Aż 99% kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce opiera się na zmiennym oprocentowaniu.

Od wysokości stopy procentowej uzależnione są:

  • rata kredytu
  • odsetki
  • koszty od szybkości spłaty kapitału

Gdy WIBOR maleje, to koszty spadają. Gdy WIBOR wzrasta, koszty idą w górę. Oprocentowanie zmienne to ryzyko wzrostu kosztów kredytu. Niestety oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym są rzadkością.

Do tego pojawia się limit dotyczący trwania kredytu i oprocentowaniem stałym można cieszyć się na przykład tylko przez 5 lat. Po upływie tego okresu zwykle przewiduje się zmienną stopę procentową lub ustalenie warunków stałego oprocentowania na kolejne 5 lat na nowo.

Kredytobiorca, który skorzystał z kredytu ze stałym oprocentowaniem, płaci stałą miesięczną ratę. Nie może jednak liczyć na jej obniżenie, gdy stopy procentowe ulegną spadkowi. Ta sytuacja ucieszy tego, który skorzystał z oferty ze zmiennym oprocentowaniem. Nie zawsze kredyt ze stałym oprocentowaniem to najlepszy kredyt.

Nowa Rekomendacja S z wytycznymi KNF dla banków wskazuje na konieczność poszerzania oferty kredytowej ze stałą stopą procentową. Ma to związek z ryzykiem wzrostu stóp procentowych.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Aktualnie uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest niemożliwe. To wynik obostrzeń, jakie nałożyła zaktualizowana Rekomendacja S, dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Na początku obowiązywania przepisów w zakresie wkładu własnego, w 2014 roku kredytobiorca musiał posiadać min. 5% środków własnych. W 2015 roku było to 10%. W 2016 roku rekomendowano wkład własny na poziomie 15%. Obecnie jest to 20%.

Banki dopuszczają jednak alternatywę dla gotówki jako wkład własny. Z tego powodu osoby, które nie mają wystarczających oszczędności na wkład do kredytu hipotecznego, mogą wykorzystać:

  • inną nieruchomość, np. działka lub inne mieszkanie, która nie jest kredytowana
  • środki na rachunkach IKE lub IKZE – kredytobiorca nie traci swoich środków i nie musi ich wypłacać (unika podatku dochodowego oraz podatku od zysków kapitałowych)
  • deklarację sprzedaży nieruchomości – to opcja dla osób, które posiadają mieszkania i mają zamiar je sprzedać, gdy będą mogły wprowadzić się do nowego lokum
  • zastaw na papierach wartościowych lub obligacjach – zainwestowane środki mogą być wkładem, jednak nie zawsze w 100%
  • środki wniesione na rzecz dewelopera
  • koszty poniesione na zakup materiałów budowlanych, na wykonane już roboty budowlane
  • koszty nabycia nieruchomości w przypadku zaciągania kredytu na jej rozbudowę

Jeśli chodzi o wkład własny w bezgotówkowej formie nie powinien być przeszkodą do uzyskania pozytywnej decyzji. Bank potraktuje jako wkład własny na przykład działkę, którą posiada osoba ubiegająca się o kredyt.

Niezależnie od tego, czy weszła w jej posiadanie poprzez kupno, czy w formie darowizny. Zarówno wtedy, gdy to na niej będzie budowana nieruchomość, jak i wtedy, gdy jej lokalizacja będzie inna. Niezbędne będzie określenie jej wartości.

Jeśli działka została przekazana od rodziców przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny, istotna będzie jej wartość aktualna, a nie ta, jaka widnieje w akcie notarialnym. Uzyskanie kredytu hipotecznego dla singla jest bardziej skomplikowane niż dla rodzin ale z wkładem własnym lub działką uzyskanie kredytu nie powinno być trudne.

Wkład własny określa poziom LVT. Zasada jest taka, że im wyższy wkład własny, tym niższa marża. Banki na ogół uzależniają wysokość marży od wkładu własnego, rzadziej od kwoty kredytu.

Jakich dokumentów wymaga bank przy staraniu się o kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to najbardziej zaawansowany z produktów bankowych. Jego udzielenie trwa nawet kilka miesięcy, otrzymuje się dzięki niemu olbrzymi zastrzyk gotówki, który spłaca się później prawie przez całe życie.

Z tego względu i na potrzeby wykonania solidnego badania zdolności kredytowej ilość wymaganych dokumentów jest większa niż podczas starań o kredyt gotówkowy czy zwykłą pożyczkę.

Jakie dokumenty są wymagane?

  • zaświadczenie o zatrudnieniu i osiąganych zarobkach,
  • ważny dowód osobisty,
  • wyciąg z rachunku bankowego,
  • umowa podpisana z deweloperem (przedswstępna) (jeśli kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego),
  • deklaracja PIT-37 za ostatni rok,
  • zaświadczenie z ZUS (jeśli otrzymuje się zasiłek),
  • odpis z księgi wieczystej,
  • wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków.

5/5 - (5 votes)