Czym jest i jak działa odwrócona hipoteka?

odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka to interesująca propozycja. Nie wiąże się z natychmiastowym przeniesieniem własności nieruchomości, a może zagwarantować nam spokojne życie. Kto może skorzystać na odwróconym kredycie hipotecznym i kiedy warto się na niego zdecydować? Przyjrzyjmy się bliżej temu rozwiązaniu, które na polskim rynku pojawiło się stosunkowo niedawno.

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w połowie grudnia tego samego roku 1. Jest to zatem dość nowa możliwość, która w krajach wysoko rozwiniętych cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Jak wynika z raportu „Global Equity Release Roundtable 2020”, za jej pośrednictwem w USA, Australii i UK seniorzy każdego roku uwalniają ponad 2 mld dolarów kapitału 2.

W Polsce odwrócony kredyt hipoteczny nie jest jeszcze aż popularny. Nie oferują go nawet wszystkie banki, a niektórzy w ogóle nie wiedzą o jego istnieniu. Sprawdzamy, na czym dokładnie polega i w jaki sposób możemy na nim skorzystać, jeśli jesteśmy właścicielami nieruchomości.

Na czym polega odwrócona hipoteka?

Jak powszechnie wiadomo, kredyt hipoteczny polega na otrzymaniu od banku pieniędzy na zakup nieruchomości, którą później spłacamy w comiesięcznych ratach rozłożonych na wiele długich lat. Odwróconą hipotekę cechuje natomiast to, że to instytucja finansowa odkupuje od nas nieruchomość. Dzięki temu możemy otrzymać pieniądze jednorazowo lub w systemie comiesięcznych rat.

Odwrócona hipoteka nie sprawia, że nieruchomość od razu przechodzi w ręce banku. Możemy mieszkać w niej aż do końca swojego życia i formalnie do tej pory będziemy jej właścicielami.

Co wiąże się więc z zawarciem umowy? Otóż instytucja finansowa ma prawo do przejęcia obiektu po śmierci kredytobiorcy, co gwarantuje:

  • hipoteka ustanowiona na nieruchomości,
  • wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Odwrócona hipoteka dotycząca danego domu lub mieszkania zakłada, że przejęcie nastąpi dopiero po roku od naszej śmierci. Dlaczego tak się dzieje? Jest to czas, który bank powinien wykorzystać na skontaktowanie się z naszymi spadkobiercami. Mają oni prawo:

  • spłacić wypłaconą nam kwotę wraz z należnymi odsetkami i wejść w posiadanie danego lokalu;
  • zrezygnować z przejęcia lokalu i pozostawić go do dyspozycji banku.

W drugiej z opisanych sytuacji bank zobowiązany jest do zwrócenia spadkobiercom różnicy między całkowitą kwotą odwróconej hipoteki do spłaty oraz wartości nieruchomości. Co istotne, dotyczy to zarówno wypłaconych rat, jak i odsetek.

odwrócona hipoteka - na czym polega?

Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Odwrócona hipoteka jest w Polsce produktem stosunkowo młodym, przez co nie jest objęta jeszcze tak ścisłymi warunkami, jak za granicą. W przepisach nie ma np. dokładnie określonego wieku, jaki musimy mieć, aby móc skorzystać z tego produktu finansowego. Przyjmuje się, że jest on przeznaczony dla seniorów, a umowną granicą wieku jest ok. 60 lat. Ponadto rozwiązanie to przysługuje wyłącznie osobom fizycznym. Skorzystać z niego możemy, jeśli jesteśmy:

  • właścicielem albo
  • współwłaścicielem lokalu.

Do zaciągnięcia odwróconej hipoteki uprawnia prawo użytkowania wieczystego. Skorzystać z tego rozwiązania możemy, jeśli przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co istotne, do zawarcia umowy nie są upoważnione osoby dysponujące spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu oraz najemcy lokalu.

Często samo posiadanie nieruchomości na własność nie wystarczy. W części banków wymagane jest także odpowiednie ubezpieczenie mieszkania, np. od zdarzeń losowych. Z wyjątkiem tego warunku, bank nie może natomiast uzależniać podpisania umowy odwróconej hipoteki od innych umów. Oznacza to, że możemy swobodnie korzystać np. z kart kredytowych czy realizować dowolne operacje na swoim rachunku bieżącym.

W praktyce odwrócona hipoteka okazuje się najatrakcyjniejsza dla osób, które mają prawo własności lokalu, ale nie mają komu przekazać nieruchomości. W takiej sytuacji mają szansę otrzymać od banku co miesiąc określoną kwotę, która pozwoli im godnie żyć. Może to być opłacalne rozwiązanie w przypadku seniorów dysponujących niezbyt wysoką emeryturą czy rentą.

Ile pieniędzy może dać odwrócona hipoteka?

Nie da się jednoznacznie określić dochodów płynących z nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy, na którą zostanie nałożona odwrócona hipoteka. Wynika to z faktu, że na ofertę banku w głównej mierze wpływa:

  • wartość nieruchomości,
  • wiek klienta.

Każda sytuacja jest inna i rozważana indywidualnie. Musimy natomiast pamiętać, że po naszej śmierci mieszkanie czy dom przejdzie w posiadanie banku. Warto więc rozważyć, czy comiesięczne raty oferowane nam przez instytucję finansową są warte utraty praw do nieruchomości.

Podkreślamy też, że bank zawsze ma obowiązek skontaktowania się ze spadkobiercami. Zyskują oni szansę na ewentualne odkupienie lokalu. Stanie się tak nawet mimo tego, że jako właściciele, decyzję o podpisaniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego możemy podjąć zupełnie sami.

Odwrócona hipoteka — obowiązki po stronie banku

Jak w przypadku każdej umowy, również przy odwróconej hipotece obie strony zobowiązują się do spełnienia pewnych obowiązków. Przede wszystkim bank powinien:

  • sprawdzić stan prawny mieszkania/domu,
  • przedstawić ofertę kredytową w ciągu 14 dni,
  • wypłacać ustaloną kwotę (jednorazowo lub w comiesięcznych ratach),
  • po śmierci kredytobiorcy skontaktować się z jego spadkobiercami i dopełnić zapisów umowy.

Jakie obowiązki ma klient przy odwróconym kredycie hipotecznym?

My również otrzymujemy szczegółowe wytyczne dotyczące obowiązków ciążących w związku z podpisaną umową. Zobowiązujemy się najczęściej:

  • dostarczyć bankowi wszystkie niezbędne dokumenty,
  • dbać o nieruchomość i utrzymywać ją w odpowiednim stanie (np. przeprowadzać niezbędne remonty i naprawy),
  • terminowo regulować wszelkie opłaty związane z posiadaniem nieruchomości (np. czynsz czy rachunki za media),
  • wykupić ubezpieczenie mieszkania.

Oczywiście dokładne warunki i obowiązki obu stron zostają wspólnie wypracowane podczas negocjowania umowy. Mogą różnić się od siebie szczegółami, w zależności od oferty konkretnej jednostki finansowej.

Czy można zrezygnować z umowy i odzyskać nieruchomość?

W umowie odwróconego kredytu hipotecznego zawarty jest najczęściej podpunkt dotyczący spłaty zobowiązania przez samego właściciela nieruchomości. Możemy dokonać tego w dowolnym momencie, gdy tylko uznamy, że uzyskanie dodatkowego dochodu w ten sposób już nas nie interesuje.

Jeśli dojdzie do wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, bank może wstrzymać wypłacanie nam comiesięcznych rat. W takiej sytuacji obowiązuje nas ustawowy okres wypowiedzenia wynoszący 30 dni. Po tym czasie jako dłużnicy jesteśmy zobowiązani do zapłaty całej przekazanej nam do tej pory kwoty wraz z odsetkami.

Co istotne, bank również ma możliwość wypowiedzenia zawartej z nami umowy. Aby jednak tak się stało, zajść muszą ku temu konkretne przesłanki. Najczęściej wiąże się to z zaniedbaniem nieruchomości i znacznym zmniejszeniem jej wartości po zawarciu umowy.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Wraz z pojawieniem się na polskim rynku odwróconych hipotek, głośno zrobiło się też o tzw. dożywotnich rentach. Teoretycznie miały one działać na podobnych zasadach, jednak nie były objęte Ustawą i przyznawały je fundusze hipoteczne, a nie banki. W wielu przypadkach ich warunki były niekorzystne dla właścicieli nieruchomości.

Główną różnicą między tymi dwoma produktami finansowymi jest moment przekazywania własności lokalu. Jak wspominaliśmy, przy odwróconej hipotece następuje to dopiero rok po naszej śmierci. Renta dożywotnia zakłada natomiast przekazanie mieszkania od razu w momencie podpisania przez nas umowy. Teoretycznie w obu przypadkach mamy prawo mieszkać w nieruchomości do końca swych dni. W praktyce jednak drugie rozwiązanie wiąże się z wieloma ryzykownymi sytuacjami.

  • Renta dożywotnia opiera się wyłącznie na umowie cywilnoprawnej. Nie jest ściśle regulowana prawnie, co może sprowadzić na nas rozmaite kłopoty.
  • Jeśli fundusz upadnie, możemy zostać bez comiesięcznych wpłat i z ograniczoną możliwością dochodzenia swoich praw.
  • Problemy spotkać mogą także spadkobierców, którzy nie muszą zostać w żaden sposób ujęci w podpisywanej umowie. Oznacza to, że nie tylko nie będą mieli prawa do nieruchomości, ale nawet nie będą w stanie spłacić wypłaconych już rat czy uzyskać rekompensaty.

Zalecamy unikania ofert dotyczących tzw. renty dożywotniej. W przypadku trafienia na atrakcyjną ofertę zbadaj bardzo skrupulatne szczegóły umowy.

Zalety i wady odwróconej hipoteki

Zalety odwróconej hipoteki:

  • comiesięczne dodatkowe środki poprawiające komfort życia seniora,
  • możliwość dożywotniego mieszkania w sprzedawanym lokalu,
  • możliwość zrezygnowania z umowy odwróconego kredytu hipotecznego w dowolnym momencie,
  • sposób na zarobek na mieszkaniu własnościowym w przypadku osób nieposiadających spadkobierców,
  • oferowana przez wiarygodne banki,
  • forma uregulowana prawnie,
  • brak skomplikowanych warunków stawianych przed właścicielem nieruchomości,
  • bank nie ocenia naszej zdolności kredytowej, bo zabezpieczeniem umowy jest mieszkanie,
  • umowa może zostać rozwiązana nawet po śmierci właściciela mieszkania przez spadkobierców, którzy mogą wykupić nieruchomość.

Wady odwróconej hipoteki:

  • oferta głównie dla właścicieli mieszkań nieobciążonych zobowiązaniami,
  • stosunkowo niezbyt wysokie comiesięczne wypłaty,
  • spadkobiercy muszą być gotowi na utratę mieszkania, jeśli nie będą w stanie go wykupić od banku,
  • zagrożenie skorzystaniem z niekorzystnej oferty w postaci tzw. renty dożywotniej.

Czy warto skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?

Odwrócony kredyt hipoteczny to bardzo interesująca propozycja. Choć w Polsce nie cieszy się jeszcze przesadnią popularnością, niewykluczone, że w najbliższych latach się to zmieni. Szczególnie kuszący może być dla starszych i samotnych osób. Sprawdzi się np., jeśli nie mamy komu przekazać naszego własnościowego mieszkania. W takim przypadku możemy zostać w nim do końca życia, a jednocześnie jeszcze na nim zarobić.

Faktem jest, że odwrócony kredyt hipoteczny nie gwarantuje ogromnych pieniędzy. Banki muszą zabezpieczyć się przed ewentualnymi zmianami cen nieruchomości czy wykupem. Mimo to jednak dla seniora, który nie dysponuje zbyt wysoką emeryturą, może być to bardzo dobra propozycja. Znacznie podniesie komfort jego życia, a jednocześnie w każdej chwili ma prawo z niej zrezygnować. Ostatecznie o ewentualnym przejęciu nieruchomości od banku zadecydować mogą również sami spadkobiercy.

Źródła:

1. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/odwrocony-kredyt-hipoteczny-18139712

2. https://epparg.org/wp-content/uploads/2021/01/2020-Global-Equity-Release-Roundtable-Survey.pdf

4/5 - (4 votes)
Komentarze (1)
Zostaw komentarz

Sortuj wg
  • Komentarz od Robert
    Napisany
    19.10.2022, 11:37
    Robert

    Odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce nie istnieje. Żaden bank nie oferuje, nie może ze wzgledu na brak szczegółowych wytycznych (rozporządzeń) przygotować takiej oferty. Istnieją renty dożywotnie za nieruchomość, hipoteka odwrócone w modelu sprzedażowym. Może lepiej opisać coś, co istnieje, niż jakieś miraże.