Odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny – na czym polega?

odwrócona hipoteka

Polska jest jednym z krajów, który boryka się z problemem starzejącego się społeczeństwa. Według danych GUS, w 2016 roku liczba ta zaczęła zbliżać się do 9 mln osób. Skromne budżety seniorów nie pozwalają na godziwą starość. Wówczas dobrym pomysłem wydaje się odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny. Na czym polega i gdzie odnajdziesz najlepsze oferty na rynku?

Odwrócony kredyt hipoteczny na rynku a seniorzy

Polacy nie posiadają zbyt wielu oszczędności, które mogą zapewnić im spokojne życie na emeryturze. Z raportu Pracowni Badań Społecznych wynika, że tylko 21% osób oszczędza bądź podejmuje w tym kierunku jakiekolwiek kroki. Blisko połowa badanych – 45%, zamiast płacić składkę emerytalną, wolałaby otrzymywać wyższe wynagrodzenie, a 68% przyznaje, że zaczęłaby oszczędzać, gdyby Państwo oraz pracodawca dołożyli się do tego1.

Dlatego jednym z rozwiązań na lepsze perspektywy w okresie seniorskim jest hipoteka odwrócona. Wielu postrzega ją jako ratunek dla niewydolnego systemu emerytalnego. Produkt cieszy się dużą popularnością na Zachodzie i według szacunków specjalistów, w ciągu najbliższych 10-15 lat najwyższy popyt na tę usługę pojawi się, m.in. w Polsce, Szwecji, Finlandii, Łotwie, Litwie, Belgii, Niemczech oraz Francji.

Odwrócona hipoteka to przeciwieństwo klasycznego kredytu hipotecznego. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości polecamy ranking kredytów hipotecznych przygotowany przez porównywarkę Money24.pl. Pomoże Ci ona wybrać ofertę najbardziej dopasowaną do Twoich potrzeb i możliwości finansowych.

Na czym polega odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny to usługa finansowa, która realizowana jest głównie przez banki. Jej mechanizm działania jest stosunkowo prosty i pod wieloma względami przypomina odwrócenie klasycznego kredytu hipotecznego. W tym przypadku kredyt także zabezpiecza się hipoteką, z tym że bank zobowiązuje się oddać nieruchomość w ręce kredytobiorcy na nieokreślony czas. W praktyce więc właściciel mieszkania lub domu może w nim mieszkać aż do swojej śmierci. Sama spłata odwróconej hipoteki odbywa się tuż po śmierci właściciela nieruchomości, poprzez jej przejęcie i sprzedaż.

Odwrócona hipoteka infografika

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt, który w pierwszej kolejności kieruje się do osób starszych będących właścicielami lub współwłaścicielami lokali mieszkalnych. W zamian za dokonanie cesji prawa do nieruchomości, bank wypłaca comiesięczne transze kredytowe aż do końca życia osoby korzystającej z odwróconego kredytu hipotecznego. Rzadko kiedy realizuje się jednorazową wypłatę całej kwoty z takiego zobowiązania.

Blisko 80% polskich seniorów jest właścicielem nieruchomości, w której zamieszkuje. Według szacunków Funduszu Hipotecznego DOM wartość kapitału, który można uwolnić z nieruchomości polskich emerytów, przekracza 1 bilion zł. Dlatego odwrócona hipoteka to dobry i często jedyny sposób na poprawę jakości życia na emeryturze.

Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Ten specyficzny rodzaj kredytu oferuje się osobom fizycznym (niezależnie od wieku), które są właścicielami bądź współwłaścicielami nieruchomości, np. domu, spółdzielczego mieszkania własnościowego czy też działki w użytkowaniu wieczystym. Dodatkowo, umowa może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i przez małżeństwo. W tym drugim przypadku, po śmierci jednego z małżonków, drugi z nich nadal będzie otrzymywał wypłatę świadczenia. Warto przy tym wiedzieć, że otrzymanie takiego finansowania jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość nie jest zadłużona.

Odwrócony kredyt hipoteczny, choć nie ustala żadnego limitu wieku (przez co może z niego skorzystać praktycznie każdy), swoją najkorzystniejszą ofertę kieruje do osób powyżej 60. roku życia. Z tą uwagę, że w przypadku dwóch osób dysponujących nieruchomością o tej samej wartości, szansę na wyższą odwróconą hipotekę posiada starsza z nich. Ponadto, bank zgodnie z postanowieniami Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15.12.2014 r. podczas szacowania ryzyka kredytu odwróconego, musi wziąć pod uwagę, tzw. ryzyko długowieczności. Określa ono przeciętne statystyczne trwanie życia, od którego zależeć będzie maksymalna kwota odwróconej hipoteki.

Aż 26% Polaków deklaruje, że to Państwo powinno zatroszczyć się o ich emeryturę. Zapytani z czego będą żyć na starość, deklarują emeryturę z budżetu państwa (45%), regularne oszczędności emerytalne (16%), plan emerytalny z firmy oferującej usługi finansowe (15%), dorabianie do emerytury (19%) lub własny dom (1%).

Jaka ustawa reguluje odwróconą hipotekę?

Aktem prawnym regulującym odwrócony kredyt hipoteczny jest Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Natomiast organem kontrolującym działanie tego produktu jest Komisja Nadzoru Finansowego.

Według przepisów umowa odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązuje bank do oddania do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych. Ich spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. Z kolei, kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy, wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami2.

Starzenie się społeczeństwa i kryzys systemu emerytalnego sprawiają, że hipoteka odwrócona staje się coraz bardziej popularna. Oczywiście popyt na tę usługę będzie zależał od wielu czynników, m.in. demograficznych i kulturowych. Istotna będzie też zmiana sposobu myślenia o odwróconym kredycie hipotecznym jako produkcie bezpiecznym i nieniosącym żadnego ryzyka dla kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny a klasyczny kredyt hipoteczny

Odwrócona hipoteka to całkowite przeciwieństwo tradycyjnego kredytu hipotecznego. Na początku spójrzmy na najważniejsze elementy kredytu hipotecznego:

  • gdy chcesz zakupić nieruchomość i zaciągasz hipotekę, bank ustanawia na nieruchomości zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz kredytodawcy,
  • gdy wnioskujesz o kredyt hipoteczny, otrzymujesz kwotę, która posłuży Ci do zakupu wymarzonego domu lub mieszkania.
  • w przypadku hipoteki, instytucja finansująca zobowiązanie ma solidne zabezpieczenie na długie lata. W każdej chwili może też przejąć własność do nieruchomości, gdy jako kredytobiorca przestaniesz spłacać raty kredytowe i wywiązywać się ze swoich obowiązków.
  • nieruchomość staje się Twoją własnością, gdy spłacisz całość zobowiązania. Wtedy też bank nie może rościć sobie do niej żadnych praw.

Z kolei, odwrócona hipoteka funkcjonuje na innych zasadach:

  • odwrócony kredyt hipoteczny kieruje się do osób, które już są właścicielami/współwłaścicielami nieruchomości mieszkalnej.
  • w tym przypadku, kredytobiorca zawiera umowę z wybranym bankiem lub instytucją finansową, która ustanawia zabezpieczenie na nieruchomości. W zamian otrzymuje wypłatę kredytu jednorazowo lub ratalnie (w określonym w umowie czasie, ale nie dłuższym niż do dnia śmierci kredytobiorcy), a także dożywotnie prawo mieszkania w zajmowanym lokalu,
  • jest to rozwiązanie, na które decydują się głównie seniorzy, borykający się kłopotami finansowymi spowodowanymi niską emeryturą bądź niemający komu pozostawić w spadku nieruchomości.
  • odwrócona hipoteka oferuje najkorzystniejsze warunki osobom powyżej 60. roku życia.
kredyt hipoteczny a odwrócony kredyt hipoteczny - infografika

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Bardzo często można spotkać się z opinią, że odwrócony kredyt hipoteczny to bliźniaczy produkt renty dożywotniej. Choć zasada ich działania jest niemal identyczna, to warunki ich udzielania są zgoła inne.

  • Rentę dożywotnią regulują przepisy Kodeksu cywilnego, z kolei odwrócony kredyt hipoteczny – Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym.
  • Renta dożywotnia wypłacana jest w ratach dożywotnio, z kolei odwrócona hipoteka jednorazowo lub ratalnie w określonym w umowie czasie.
  • Osoba starająca się o rentę dożywotnią traci prawo własności nieruchomości już w chwili podpisania umowy (przy jednoczesnym zachowaniu prawa do zamieszkania w lokalu do śmierci). Zaś formalnym właścicielem nieruchomości staje się firma udzielająca renty dożywotniej. Przy hipotece odwróconej kredytobiorca aż do swojej śmierci jest prawowitym właścicielem nieruchomości,
  • W przypadku renty dożywotniej, wszelkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. czynsz, woda, prąd, podatek od nieruchomości) regulowane są przez instytucję i potrącane od wypłacanej co miesiąc transzy. Przy hipotece odwróconej, obowiązki te spoczywają na kredytobiorcy.

Pamiętaj, że firmy oferujące rentę dożywotnią działają bez ustawowej regulacji, kontroli i gwarancji państwa. Dlatego upadłość takiej spółki mogłaby skutkować wieloma problemami dla kredytobiorcy.

Przed podjęciem decyzji, co do skorzystania z renty dożywotniej warto dokładnie zapoznać się z warunkami i sprawdzić, czy w umowie znajdują się zapisy, które chronią seniora w przypadku niewywiązania się instytucji z wypłaty renty lub jej upadłości.

Co w przypadku śmierci kredytobiorcy?

Kredytobiorca aż do swojej śmierci jest jedynym, prawowitym właścicielem nieruchomości. Dopiero po 12 miesiącach od śmierci właściciela, bank zajmuje dom, mieszkanie czy działkę. Jednak stanie się tak tylko wtedy, gdy żaden ze spadkobierców nie dopełni formalności kredytowych oraz nie dokona ewentualnej spłaty zobowiązania.

Po sprzedaży nieruchomości, bank pobiera tylko tę sumę, którą wypłacił w ramach odwróconego kredytu hipotecznego wraz z doliczeniem należnych odsetek. Natomiast pozostałą część środków przekazuje do podziału między spadkobiercami.

Rezygnacja z odwróconej hipoteki

Osoba, która podpisała umowę o odwrócony kredyt hipoteczny, może bez podania żadnej przyczyny, zrezygnować z umowy w każdym czasie, z zachowaniem 30-dniowego terminu. W takim przypadku kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów związanych z podjęciem takiej decyzji, za wyjątkiem tych opłat, które uregulował bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.

Za dzień spłaty odwróconego kredytu hipotecznego uznaje się dzień złożenia zlecenia przekazania środków pieniężnych w ustalonej wartości.

Jaką kwotę można otrzymać w ramach odwróconej hipoteki?

Osoby, które są zainteresowane skorzystaniem z odwróconej hipoteki, muszą przygotować się na procedurę przypominającą udzielenie kredytu hipotecznego. Najważniejsze okażą się tutaj następujące elementy:

  • wycena nieruchomości,
  • ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy,
  • wiek,
  • stan zdrowia,
  • miejsce zamieszkania,
  • atrakcyjna lokalizacja oraz wysoki standard nieruchomości.

Wpływ na wysokość sumy zaproponowanej w ramach odwróconej hipoteki mają również dodatkowe koszty związane, np. z pracą notariusza, a także wykupieniem obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości. Warto przy tym wiedzieć, że przyznana kwota nie będzie odzwierciedleniem wartości nieruchomości. Najczęściej sięga ona połowy tej sumy. Przykładowo, w Europie Zachodniej odwrócona hipoteka wypłacana jest w wysokości 30-40% wartości zabezpieczonej nieruchomości.

Maksymalna kwota odwróconego kredytu hipotecznego zależy od wartości przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości), proponowanego przez kredytobiorcę.

Co musi zawierać umowa?

Podczas zawierania tego typu kredytu, bank lub instytucja finansowa w terminie co najmniej 14 dni przed zawarciem umowy, zobligowana jest dostarczyć kredytobiorcy specjalny formularz informacyjny. Musi on zawierać pełną ofertę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z przedstawieniem praw i obowiązków, jakie z niego wynikają. Dostarczenie dokumentu odbywa się w formie papierowej bądź elektronicznej (zależy od wyboru kredytobiorcy).

Zgodnie z Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, instytucja przed podpisaniem umowy dokonuje dokładnej oceny wszystkich zobowiązań kredytobiorcy i stanu prawnego nieruchomości. Kredytobiorca na żądanie banku musi też udzielić niezbędnych informacji oraz dokumentów, które ułatwią dokonanie oceny historii zobowiązań przez kredytodawcę.

Sama umowa o odwrócony kredyt hipoteczny powinna zawierać:

  • strony umowy,
  • kwotę odwróconej hipoteki wraz z wartością rynkową nieruchomości,
  • stosunek kwoty odwróconej hipoteki do rynkowej wartości nieruchomości,
  • termin, wysokość oraz sposób wypłaty środków ze zobowiązania,
  • formę zabezpieczenia wierzytelności banku,
  • sposób ustalenia wysokości oprocentowania i warunki jego zmiany,
  • wysokość oraz sposoby płatności innych kosztów, np. koszt monitorowania wartości nieruchomości, koszt wykonywania przez bank upoważnienia (wraz z warunkami, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie),
  • obowiązki kredytobiorcy, w tym skutki ich niewykonania,
  • częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości,
  • prawa kredytobiorcy, np. prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek za okres do upływu terminu określonego w Ustawie,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
  • osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie musi być podpisywana przed notariuszem. Ten typ zobowiązania przewiduje zwykłą formę pisemną, w tym także umowę odstąpienia od niej.

Jakie są obowiązki kredytobiorcy?

Decydując się na odwróconą hipotekę, kredytobiorca nieruchomości zobowiązuje się do spełnienia określonych działań:

  • wykup ubezpieczenia nieruchomości (jeśli jest to wymagane),
  • utrzymywanie nieruchomości/lokalu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym np. realizacja remontów i bieżących napraw,
  • terminowe regulowanie podatku i opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Jakie są obowiązki kredytodawcy?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym jasno wskazuje, kto może wystąpić w roli kredytodawcy zobowiązania. W formie banku lub instytucji finansowej mogą wystąpić wyłącznie: oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej bądź instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną.

Również bank musi dopełnić kilka ważnych obowiązków, do których należą:

  • dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego (w ciągu 14 dni) przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
  • przyjęcie rezygnacji odstąpienia od umowy w ciągu kolejnych 30 dni,
  • powiadomienie spadkobierców o umowie kredytu odwróconego (po śmierci kredytobiorcy). Musi zawiadomić ich też o możliwości spłaty przez nich kredytu, w czasie 12 miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy.
Odwrócona hipoteka - początek

Zasady spłaty odwróconego kredytu hipotecznego

Wypłacona kwota kredytu hipotecznego wraz z naliczonymi odsetkami może zostać rozliczona przez kredytobiorcę na trzy różne sposoby:

  • spłaca je sam kredytobiorca jeszcze za swojego życia,
  • uregulują je spadkobiercy kredytobiorcy (po jego śmierci),
  • gdy kredyt nie zostanie spłacony, po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy bank zgłasza żądanie przeniesienia prawa własności do nieruchomości, którą później sprzedaje.

Które banki w Polsce oferują odwrócony kredyt hipoteczny?

Choć życie emerytów i rencistów w Polsce nie należy do najłatwiejszych, to mogą oni skorzystać z wielu produktów bankowych, które pozwolą im podnieść poziom swojego życia. Prócz klasycznego kredytu gotówkowego na dowolny cel, mogą zdecydować się na odwrócony kredyt hipoteczny.

Które banki oferują tego typu zobowiązanie? Niestety, pomimo istnienia dość silnych regulacji prawnych, żaden z oddziałów bankowych w Polsce nie zdecydował się na wprowadzenie do swojej oferty odwróconej hipoteki. Większość instytucji powołuje się na wysokie ryzyko dokładnego określenia długości życia potencjalnego kredytobiorcy oraz wartości, jaką osiągnie nieruchomość po śmierci właściciela. Przez wielu ekspertów, sama ustawa zaczęła być nazywana “martwym prawem”. Zamiast odwróconego kredytu hipotecznego, dostępna jest za to oferta renty dożywotniej, której umowy podpisywane są w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.

Zatem, banki realizujące kredyt hipoteczny na gruncie polskim nie istnieją. I według ekspertów pojawią się dopiero w kolejnym pokoleniu, gdy ludzie będą posiadać własne mieszkania oraz zaczną dziedziczyć kolejne, które z ich punktu widzenia nie będą im niezbędne.

Pamiętaj, że renta dożywotnia to nie to samo, co odwrócony kredyt hipoteczny! Nie podlega prawu bankowemu, nie jest kontrolowana przez KNF i działa wyłącznie w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.

Zalety i wady odwróconej hipoteki

Duża popularność odwróconej hipoteki w krajach zachodnich nie jest przypadkowa. W końcu w wielu sytuacjach, sama renta czy emerytura nie jest wystarczająca do życia na odpowiednim poziomie. Jakie korzyści może wynieść z niej przyszły kredytobiorca?

  • Gwarancja bezpieczeństwa. Osoba decydująca się na taki kredyt zachowuje prawo do dysponowania nieruchomością przez cały okres życia. Nikt nie może pozbawić jej prawa lub dokonać eksmisji.
  • Bezpieczeństwo interesu spadkobierców. Zaciągniecie odwróconej hipoteki nie oznacza pozbawienia prawa do własności nieruchomości przez jego przyszłych spadkobierców. Mogą oni spłacić zadłużenie i odzyskać nieruchomość. Co więcej, gdy aktualna wartość nieruchomości będzie wyższa od sumy kredytu wraz z odsetkami, otrzymują oni zwrot różnicy.
  • Duża elastyczność. W dużej mierze to od kredytobiorcy zależy, czy odwrócony kredyt hipoteczny zostanie wypłacony jednorazowo lub rozłożony na raty. Dzięki temu, środki z niego stają się solidnym wsparciem finansowym na długie lata.
  • Opcja dla osób samotnych, jak i małżeństw. Z rozwiązania może skorzystać każda osoba bez względu na wiek, jak i stan cywilny. Przykładowo, w momencie śmierci jednego z małżonków, drugi nadal może korzystać z wypłaty świadczenia.

Z kolei do najistotniejszych wad odwróconej hipoteki należą:

  • Brak jasno sprecyzowanych regulacji prawnych. Na razie, kwestię odwróconej hipoteki reguluje jedynie Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym.
  • Wysokość wypłaty środków z odwróconej hipoteki nie zawsze jest wysoka. Wszystko zależy od wartości nieruchomości, jej lokalizacji, a także wieku potencjalnego kredytobiorcy i jego stanu zdrowia.
  • Kredytobiorca nie otrzyma kwoty 100% wartości nieruchomości. Zazwyczaj pomniejsza się ją o wniesione opłaty oraz koszty poniesione przez kredytodawcę.
  • Przejęcie nieruchomości przez bank. W momencie, gdy żaden ze spadkobierców nie wykaże zainteresowania nieruchomością, to bank przejmuje prawo do jej własności.

Źródła:

1. Raport o odwróconej hipotece w Polsce, KPF i FH DOM, Warszawa październik 2018,

2. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r.

Komentarze (0)
Zostaw komentarz