Czy można wziąć kredyt na wkład własny?

czy można wziąć kredyt na wkład własny?

Wkład własny jest wymogiem przy kredycie hipotecznym. Ustalają go instytucje bankowe, które traktują wymóg jako formę zabezpieczenia. Wiele osób ma problem ze zgromadzeniem wyznaczonej przez bank kwoty wkładu własnego, stąd często pojawia się pytanie, czy można wziąć kredyt na wkład własny? Szczegółową odpowiedź na zadane pytanie znajdziesz w dalszej części artykułu.

Czy kredyt na wkład własny jest możliwy?

Wkład własny musi bezwględnie pochodzić ze środków kredytobiorcy. Zabronione jest wspomaganie się kredytem, pożyczką, czy dotacją. Często bank wymaga potwierdzenia, że pieniądze przeznaczane na wkład własny nie pochodzą z wyżej określonych produktów finansowych.

Oczywiście, na pisemnej deklaracji się nie kończy. W finansach nikt nikomu nie wierzy na słowo. Bank również samodzielnie weryfikuje prawdziwość złożonego przez klienta potwierdzenia. Robi to za pomocą dostępnych mu środków, chociażby zasięgając informacji w Biurze Informacji Kredytowej.

Próba przechytrzenia instytucji bankowej może się źle skończyć. Jeśli dowiedzie ona, że złożyliśmy fałszywe oświadczenie, prawdopodobnie zerwie umowę kredytową. Nie ominą nas również konsekwencje karne.

Z jakich jeszcze powodów uznaje się, że kredyt na wkład własny to kompletnie zły pomysł? Każdy zaciągnięty kredyt gotówkowy obniża naszą zdolność kredytową. Dlatego też przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto pozamykać otwarte kredyty, pożyczki, karty kredytowe czy limity na rachunkach.

Czy wkład własny jest naprawdę taki ważny?

Prawdę powiedziawszy, im wyższy wkład własny wniesiemy do kredytu hipotecznego, tym lepiej. Dzięki niemu sporo oszczędzamy na oprocentowaniu, odsetkach i ogólnych kosztach kredytu. Jest to także swego rodzaju nasza karta przetargowa, dzięki której bank będzie bardziej skłonny do negocjacji warunków umowy kredytowej.

Wkład własny jest zatem obowiązkowy. Jego minimalna wartość jest odgórnie określona, ale czasem warto poczekać trochę dłużej na własne mieszkanie i nazbierać większą kwotę, by w ogólnym rozrachunku nie wyniósł nas więcej. Wszystko oczywiście zależy od aktualnej sytuacji rynkowej i naszych ekonomicznych możliwości. Warto dobrze przemyśleć ten temat.

Co może być wkładem własnym przy kredycie w banku?

Przepisy nie określają, że wkład własny powinien być wniesiony stricte w formie pieniężnej. Ostateczna decyzja należy oczywiście do banku, ale teoretycznie takim zabezpieczeniem może być:

  • działka budowlana, która została zakupiona pod budowę nieruchomości;
  • darowizna od najbliższej rodziny (jest zwolniona z podatku);
  • wydatki poniesione na budowę domu (chodzi tu np. o materiały budowlane);
  • środki zgromadzone na koncie IKE, IKZE lub PPK (mimo że to środki gromadzone na kontach emerytalnych, to mamy możliwość wykorzystania ich w formie pożyczki na wkład własny — wypłacone pieniądze muszą wtedy zostać zwrócone w ciągu 15 lat);
  • inna nieruchomość pod zabezpieczenie (możliwa jest również opcja zabezpieczenia na nieruchomości kogoś bliskiego. Wiąże się to jednak ze wpisem do hipoteki, a także koniecznością przystąpienia takiej osoby do kredytu hipotecznego);
  • deklaracja sprzedaży nieruchomości, którą mamy już w posiadaniu (do sprzedaży takiego lokum musi dojść przed uruchomieniem kredytu hipotecznego)

Dzięki różnym wariantom wniesienia wkładu własnego mamy spore możliwości na uzyskanie kredytu hipotecznego, i to nawet bez zaoszczędzonej gotówki.

Jaki jest wymagany wkład własny w bankach?

Wysokość wkładu własnego jest regulowana przez Rekomendację S — dokument zawierający dobre praktyki w zakresie kredytów hipotecznych ustanowiony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

Rekomendacja S jest co jakiś czas aktualizowana. Ostatnio miało to miejsce w marcu 2022 r. Zgodnie z aktualnymi przepisami, wartość wkładu własnego w przypadku nieruchomości mieszkalnej powinna być nie mniejsza niż 20%. Od tej reguły jest jednak wyjątek — minimalna wartość wkładu własnego może pod pewnymi warunkami zostać obniżona do 10%.

Bank może zwiększyć nam finansowanie nieruchomości do 90%, ale odbywa się to kosztem naliczenia wyższych opłat kredytu hipotecznego, a także koniecznością przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia. Może ono jawić się jako:

  • ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego,
  • blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym,
  • przeniesienie danej kwoty na własność banku,
  • zastaw na papierach wartościowych Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego,
  • przeniesienie środków zgromadzonych na kontach emerytalnych III filaru (IKE lub IKZE).

Minimalny obniżony wkład własny, który trzeba zgromadzić to 10% wartości kredytu. Jednak tak niskie zabezpieczenie, może być dla nas ostatecznie zdecydowanie droższe.

Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym

Jak zwiększa się koszt takiego sposobu finansowania, gdy mamy wkład własny, ale na niskim poziomie? Spójrzmy na kredyty hipoteczne w poszczególnych bankach:

  • Alior Bank (wzrost oprocentowania o 0,2 p.p. przez cały okres kredytowania);
  • BOŚ Bank (jak u poprzednika — wzrost oprocentowania o 0,2 p.p.);
  • BPS (przez wysoki koszt ubezpieczenia oprocentowanie wzrasta aż o 1 p.p.);
  • mBank (zastrzega możliwość udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym dla nieruchomości typowych — określonych w regulaminie banku);
  • Millennium (kredyt taki udzielany jest tu dla maksymalnej wartości nieruchomości 900 000 zł — w przypadku lokalizacji, na którą przypada ponad 250 tys. mieszkańców — oraz dla kwoty 600 000 zł dla słabiej zaludnionych miejscowości);
  • Pekao S.A (warunki ustalane indywidualnie);
  • PKO Bank Polski (oprocentowanie podwyższone o 0,25 p.p. do momentu spłaty 80% kwoty kredytu);
  • Santander Bank Polska (koszty kredytu ustalane indywidualnie).

Przykładowo, starając się o finansowanie nieruchomości o wartości 500 000 zł, musimy posiadać odłożoną kwotę co najmniej 50 000 zł (w przypadku niskiego wkładu własnego) lub 100 000 zł (minimalny wkład własny). Kiedy nie mamy większych środków pieniężnych, opcja kredytu z niższym wkładem własnym staje się o wiele przystępniejsza.

Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny z niższym wkładem własnym wiąże się z wyższymi opłatami. Dodatkowo konieczne jest przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia.

Niski wkład własny to również utrata karty przetargowej. Banki o wiele chętniej negocjują z nami warunki kredytowania, gdy mamy własne środki na zakup nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym lepiej. De facto dla obu stron.

Co zamiast kredytu na wkład własny?

Tak jak już wcześniej wspomnieliśmy, wkład własny jest niezbędny do zakupu lokalu z pomocą kredytu hipotecznego. A pokrycie go z kredytu gotówkowego jest zwyczajnie zabronione.

Czy to oznacza, że bez sporej ilości gotówki nie mamy szans na zawarcie umowy o kredyt hipoteczny? Na szczęście nie.

W poprzedniej części artykułu dowiedzieliśmy się, że wkład własny mogą stanowić także inne składowe majątku. Przyjrzyjmy się więc bliżej, co możemy zakwalifikować w jego poczet.

Działka budowlana zakupiona pod budowę domu

Jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny na budowę domu, możemy starać się, aby ziemia, na której on powstanie, została uznana za wkład własny. Jeśli kupiliśmy parcelę dość dawno, warto dopytać, jak jej wartość zostanie uwzględniona przez bank. Może być brana pod uwagę kwota faktycznie zapłacona za działkę lub też jej obecna wartość rynkowa.

Nie wszystkie banki jednak uznają działkę budowlaną za wkład własny. Jednakże zawsze warto próbować — zwłaszcza jeśli nie posiadamy wystarczającej gotówki.

Koszty poniesione w związku z zakupem lub budową nieruchomości

Czasem wniosek o kredyt hipoteczny składamy już w trakcie rozpoczęcia budowy domu. Wtedy wszelkie koszty, jakie pokryliśmy w jej wyniku, zaliczają się w poczet wkładu własnego.

Bank oczywiście przyśle swojego rzeczoznawcę majątkowego, aby dokonał analizy poczynionych wydatków. Na podstawie wizji lokalnej i przedstawionych dokumentów rzeczoznawca określa obecną wartość nieruchomości, a także jej wartość docelową.

Program rządowy „Mieszkanie bez wkładu własnego”

26 maja 2022 r. wszedł w życie specjalny program mieszkaniowy. Jest on częścią zmian nazywanych Polskim Ładem. Zmiany przepisów zostały zawarte w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. Uz. 2021 r., poz. 2133). Dzięki niemu otrzymujemy dostęp do finansowania zakupu nieruchomości bez posiadania wkładu własnego, który zostaje zastąpiony gwarancją BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego).

  • W praktyce nie dostajemy żadnych pieniędzy ze Skarbu Państwa, a jedynie poręczenie. Kredyt hipoteczny musi więc zostać zaciągnięty na 100% wartości nieruchomości.
  • Za udzieloną gwarancję musimy zapłacić. Jej wysokość wynosi 1% kwoty gwarancji — maksymalnie 1 000 zł. Nie mając żadnego wkładu własnego, nie możemy kupić nieruchomości droższej niż 500 000 zł.
  • Program na razie nie cieszy się zbyt dużą popularnością. Umowę z BGK podpisało jedynie kilka banków.

Darowizna

Pieniądze podarowane od najbliższej rodziny jak najbardziej mogą stanowić wkład własny do kredytu mieszkaniowego. Darowizna pieniężna w obrębie zerowej grupy podatkowej jest dodatkowo zwolniona z opłaty skarbowej (powyżej kwoty wolnej od podatku wymagane jest zgłoszenie do urzędu skarbowego).

Środki zgromadzone na obligacjach skarbowych, kontach emerytalnych

Majątek w postaci tych środków jest akceptowany zwykle jako wkład własny ponad wymagane 10% wartości nieruchomości – ale tylko w wybranych bankach.

W przypadku ryzykownych papierów wartościowych, typu akcje, jako wkład własny zostanie potraktowane nie więcej niż 50% ich wartości. Inaczej ma się kwestia np. w przypadku obligacji skarbowych, których zysk jest gwarantowany przez Skarb Państwa. Tutaj cały zastaw może być zaliczony w poczet wkładu własnego.

W przypadku pozytywnej decyzji kredytowej, papiery wartościowe będziemy musieli zamienić na gotówkę.

Inną kwestię stanowią środki zgromadzone na kontach emerytalnych. Nie ma konieczności wypłacenia ich, gdyż stają się one jedynie zabezpieczeniem dla banku. Warto tylko dopilnować, aby umowa z bankiem nie zakładała, że oszczędności zgromadzone na koncie IKE/IKZE będziemy musieli przeznaczyć na spłatę kredytu.

Dlaczego to takie ważne? Przedwczesne upłynnienie środków z naszego konta emerytalnego wiąże się z koniecznością uiszczenia prowizji oraz ewentualnego podatku dochodowego, w tym podatku od zysków kapitałowych.

Nieruchomość dobrą alternatywą dla kredytu jako wkład własny

Jeśli posiadamy już jakąś nieruchomość, a brakuje nam środków na wkład własny do zakupu innej nieruchomości, to z powodzeniem możemy ten fakt wykorzystać. Mamy w tym przypadku dwie główne drogi postępowania:

  1. kupujemy inną nieruchomość, a starą sprzedajemy albo
  2. kupujemy inną nieruchomość, a starą zatrzymujemy jako zabezpieczenie kredytu.

Chcę sprzedać starą nieruchomość i kupić nową!

Na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny wystarczy, że oświadczysz, że posiadasz już jakąś nieruchomość i zamierzasz ją sprzedać. Dzięki takiej deklaracji, bank uznaje, że wymagany wkład własny pokryjesz z pieniędzy ze sprzedaży domu, mieszkania lub działki.

W najlepszej sytuacji znajdziemy się, jeśli jesteśmy już w posiadaniu umowy przedstępnej sprzedaży. Wtedy instytucja uwzględni nawet do 100% ceny uzgodnionej z kupującym. Najniższy współczynnik bankowy zostanie zastosowany w przypadku, gdy nie mamy takiej umowy, nie wynajęliśmy pośrednika od nieruchomości, a sprzedażą zajmiemy się samodzielnie.

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej, ale jeszcze przed wypłatą środków z kredytu, będziemy musieli oczywiście spieniężyć nieruchomość, aby wnieść swój wkład własny.

Chcę kupić nieruchomość, ale nie chcę sprzedawać tej, którą już posiadam!

Wkładem własnym może być także inna nieruchomość. Nie może być ona równocześnie zabezpieczeniem innego kredytu. Powinna mieć czystą księgę wieczystą.

Zdecydowana większość banków godzi się na wkład własny w postaci mieszkania, domu lub działki, ale w sytuacji, kiedy zadeklarujemy ich sprzedaż. Bez takiego oświadczenia, nieruchomość jest zazwyczaj traktowana jako dodatkowy wkład własny. Nie ominie nas więc chociaż częściowa wpłata gotówki.

Jako zabezpieczenie wkładu własnego możemy także przeznaczyć nieruchomość nie należącą do nas. Musimy mieć wtedy zgodę wszystkich współwłaścicieli na wpis do księgi wieczystej. Właściciel takiej nieruchomości może również zostać poproszony o przystąpienie do umowy kredytowej.

5/5 - (1 vote)
Komentarze (0)
Zostaw komentarz