Hipoteka przymusowa – co to jest?

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona bez naszej wiedzy i zgody wtedy, gdy jesteśmy czyimś dłużnikiem. Na czym polega hipoteka przymusowa? Jakie konsekwencje prawne za sobą niesie? Kiedy wygasa? Zapoznajmy się z najważniejszymi informacjami na ten temat.

Prawną podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. Zgodnie z art. 109, ust.1.:

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa)1.

Co możemy przez to rozumieć?

Czym jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to po prostu odmiana hipoteki, której ustanowienie nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, bo jej nałożenie jest przymusowe. Możemy powiedzieć, że jest ona przeciwieństwem hipoteki umownej, której założeniem jest umowa zawierana między dwiema stronami – kredytobiorcą a bankiem udzielającym kredytu hipotecznego.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być nie tylko sama nieruchomość, ale również:

  • użytkowanie wieczyste,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
co to jest hipoteka przymusowa

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – podstawy

O ile hipoteka umowna wpisywana jest do księgi wieczystej za naszą zgodą, tak do wpisania hipoteki przymusowej nie jest wymagane nasze działanie. Oczywiście nie licząc tego, które spowodowało, że staliśmy się czyimś dłużnikiem.

Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy z klauzulą wykonalności, np.:

  • orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  • orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  • postanowienie prokuratora lub sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
  • ugoda z mediatorem,
  • akt notarialny, w którym zadłużony poddał się egzekucji,
  • ew. decyzja administracyjna, inne ugody i orzeczenia, które na mocy ustawy podlegają egzekucji sądowej,
  • dokument zabezpieczenia wierzytelności wydany przez państwo UE.

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Pierwszym krokiem związanym z hipoteką przymusową jest posiadanie tytułu wykonawczego, który stwierdza istnienie wierzytelności. Wierzyciel powinien więc udać się do sądu i udowodnić, że dana osoba jest dłużnikiem, i nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Coraz częściej tego typu sprawy możemy załatwić za pomocą e-sądów.

Z kolei wierzyciel, który posiada już w swoich rękach tytuł wykonawczy, musi złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości dłużnika. Do takiego wniosku powinniśmy też dołączyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu hipoteki. Opłata stała za wniosek wynosi 200 zł.

Aby hipoteka przymusowa została zrealizowana, niezbędny w tym zakresie jest wpis do księgi wieczystej.

Skuteczność hipoteki przymusowej

Hipoteka przymusowa to na pewno rzeczowe i konkretne rozwiązanie, bo daje pewność, że uda się odzyskać dużą część długu, jeśli nie całość zaległej kwoty. A gdy jeszcze dokonana zostanie na nieruchomościach dłużnika, to tym bardziej niesie ze sobą pewną wartość.

Wystarczy, że prześledzimy losy, chociażby egzekucji komorniczych, z których często ciężko jest coś ugrać, bo zdarza się, że dłużnicy nie mają nic wartościowego albo ich dochody są zbyt niskie. Ale, gdy posiadają cenne mienie, np. nieruchomość, losy egzekucji mogą się już potoczyć zgoła inaczej.

Główne zalety hipoteki przymusowej to także:

  • obciążenie danej nieruchomości (po wpisie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej) niezależnie od tego, czyją będzie własnością. W skrócie nawet przy sprzedaży nieruchomości przez dłużnika, wierzyciel nadal może zażądać od nowego właściciela zwrotu długu z nieruchomości obciążonej hipoteką,
  • pierwszeństwo zaspokojenia dla wierzycieli hipotecznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego wszelki zysk z takiego zbycia trafia do podziału między wierzycieli, z których pierwszeństwo posiada wierzyciel hipoteczny. Ma to duże znaczenie w momencie, gdy majątek dłużnika może nie wystarczyć na spłatę wszystkich roszczeń.

Jaka jest maksymalna wysokość hipoteki przymusowej?

Wysokość tego rodzaju hipoteki na pewno nie może być wyższa niż wysokość długu, który widnieje we wniosku tytułu wykonawczego. Do takiej kwoty wlicza się nie tylko zaległą należność, ale też odsetki (w tym karne) oraz inne opłaty wobec wierzyciela, które musimy spłacić.

Natomiast, jeśli z treści dokumentu stanowiącego podstawę nie wynika wysokość sumy hipoteki przymusowej, to nie może ona przekroczyć połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne (np. odsetki).

Hipoteka przymusowa a ZUS

Jednym z przypadków, w których do ustanowienia hipoteki nie będzie konieczne orzeczenie sądu, jest hipoteka przymusowa za zaległości w ZUS. W taki sam sposób o ustanowienie hipoteki przymusowej mogą starać się urzędy skarbowe oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych ma prawo ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika z pominięciem postępowania sądowego. Nie musi przy tym dążyć do zaspokojenia roszczenia z innych składników majątku dłużnika, który zalega ze spłatą zobowiązania.

W takim razie, co musi zrobić ZUS, by zająć nasz majątek?

Wystarczy, że wyśle do sądu wniosek, w którym powoła się na to, że zalegamy z opłatą składek. Zaległości te mogą dotyczyć zarówno nas samych, jak i np. naszych pracowników, którym jako pracodawcy, powinniśmy opłacać ZUS.

Cała procedura jest równie prosta także w przypadku urzędów skarbowych i jednostek samorządu terytorialnego. Wystarczające jest tylko złożenie wniosku do sądu z „prośbą” o ustanowienie hipoteki przymusowej. Jeśli roszczenie okaże się słuszne, sąd ustanowi hipotekę przymusową na nieruchomości na kwotę naszych zaległości wraz z odsetkami za zwłokę.

Podstawą roszczeń urzędów skarbowych jest ordynacja podatkowa. Przesłanką do wpisu hipoteki przymusowej może więc być, np. brak opłaty za podatek od nieruchomości w określonym terminie, z którego uregulowaniem nadal zwlekamy.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Interesy wierzyciela, który zarządził hipotekę przymusową, są bardzo dobrze chronione, nawet jeśli dojdzie do postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami prawa należności zabezpieczone hipoteką mają pierwszeństwo przed należnościami wierzycieli, którzy prowadzą egzekucję.

Choć z drugiej strony wiąże się to z niepewnością co do odzyskania całego długu, bo w pierwszej kolejności spłacane są:

  • koszty egzekucyjne,
  • należności alimentacyjne,
  • należności za pracę za okres 3 miesięcy (do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę),
  • lub należności zabezpieczone hipoteką morską i dopiero później należności zabezpieczone hipoteką.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Najprościej mówiąc, wtedy, gdy dojdziemy do porozumienia z wierzycielem i uregulujemy swój dług. Oczywiście poza samym długiem, będziemy musieli zwrócić również naliczone odsetki oraz pokryć koszty związane z wezwaniami do zapłaty.

Gdy zaspokoimy roszczenia wierzyciela, to nie będzie on miał już podstaw do tego, by zabezpieczać należność. Wówczas wykreślenie hipoteki przymusowej jest jak najbardziej możliwe, choć będzie wymagało od nas pewnych działań – jakich? O tym w kolejnych akapitach.

Jeśli masz dług wobec ZUS albo urzędu skarbowego i liczysz na wykreślenie hipoteki przymusowej w wyniku przedawnienia się wierzytelności, to nie tędy wiedzie droga do finansowej wolności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nawet jeśli dług ulegnie przedawnieniu, wierzyciel nadal może prowadzić egzekucję nieruchomości ustanowionej hipoteką. To zaś oznacza, że wpis hipoteki przymusowej będzie ciągle widniał w księdze wieczystej i to nawet wówczas, gdy Twoja zaległość już dawno „się przeterminowała”.

Hipoteka przymusowa kaucyjna – co to?

Rozdzielenie na hipotekę zwykłą oraz kaucyjną funkcjonował do 2011 roku. Różnica między nimi polegała na tym, że hipoteka przymusowa zwykła, ustalana była na podstawie tytułu wykonawczego (opartego o klauzulę wykonalności) wraz z dokładną sumą wierzytelności do spłaty.

Natomiast hipotekę kaucyjną określano już na podstawie nieprawomocnego orzeczenia lub nieostatecznej decyzji – czyli dokumentów, które nie precyzowały dokładnie sumy wierzytelności.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Wykreślenie hipoteki przymusowej wymaga od nas podjęcia poniższych kroków. Musimy przede wszystkim:

  • Porozumieć się z wierzycielem odnośnie spłaty należności pieniężnych;
  • Zorientować się, ile wynosi aktualny stan naszego zadłużenia;
  • Spłacić dług od razu lub spróbować rozłożyć go na raty;
  • Złożyć do sądu wniosek dotyczący wykreślenia hipoteki przymusowej (możemy to zrobić dopiero wtedy, gdy już spłaciliśmy wierzyciela);
  • Dołączyć do wniosku pisemną zgodę wierzyciela (niezależnie od tego, czy jest nim osoba prywatna, bank, czy firma pożyczkowa. Jeśli takiej zgody nie dołączymy, to nasz wniosek może zostać automatycznie odrzucony, a hipoteka przymusowa nadal będzie obciążać naszą nieruchomość);
  • Uregulować wymaganą opłatę (zazwyczaj jest to około 100 zł za każdą hipotekę).

Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej może złożyć także notariusz. Wtedy musimy tylko okazać zgodę wierzyciela na podjęcie takiego działania oraz zapłacić około 100 zł za wpis w dziale IV księgi wieczystej.

Ustanowienie hipoteki przymusowej – podsumowanie

Już samo posiadanie hipoteki jest dla nas dużym obciążeniem nie tylko finansowym, ale i psychicznym. A sama hipoteka przymusowa może być jeszcze większym źródłem stresu, gdy na jej podstawie wierzyciel będzie walczył o odzyskanie długu.

Dlatego wykreślenie jakiejkolwiek hipoteki – czy to przymusowej, czy zwykłej zawsze wymaga zgody wierzyciela. W teorii taka zgoda może być wydana w dowolnym momencie, nawet przed spłatą całego zobowiązania. W praktyce jednak nikt nie wyda takiej decyzji, gdy cała należność wraz z odsetkami nie zostanie uregulowana na czas.

Źródła:

1 https://www.arslege.pl/zakres-i-pojecie-hipoteki-przymusowej/k49/a7268/

5/5 - (2 votes)
Komentarze (0)
Zostaw komentarz