Hipoteka przymusowa – co to jest? Kiedy powstaje?

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona bez naszej wiedzy i zgody wtedy, gdy jesteśmy czyimiś dłużnikami. Na czym polega hipoteka przymusowa? Jakie konsekwencje prawne za sobą niesie? Kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Przeczytaj nasz artykuł i zapoznaj się z najważniejszymi informacjami dotyczącymi hipoteki przymusowej

Zgodnie z art. 109, ust.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece „Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa)1.”

Hipoteka przymusowa – co to takiego?

Hipoteka przymusowa stanowi odwrotność hipoteki umownej. Do ustanowienia hipoteki przymusowej nie jest konieczna zgoda właściciela nieruchomości. Jak każda hipoteka, tak i hipoteka przymusowa jest formą ograniczonego prawa rzeczowego. Hipotekę zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi można ustanowić na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym czy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, bądź też na innej hipotece. Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności. Mogą to być zarówno wierzytelności już istniejące, jak i te, które dopiero powstaną. Z ustanowieniem hipoteki najczęściej spotkamy się przy kredycie mieszkaniowym. Wówczas hipoteka umowna (zwykła) będzie porozumieniem pomiędzy bankiem a przyszłym kredytobiorcą.

Hipoteka przymusowa może „obejmować” zarówno całą nieruchomość, jak i jedynie jej część. Należy być także świadomym tego, że w polskim prawie istnieje jedynie takie pojęcie jak hipoteka przymusowa kaucyjna. To zaś oznacza, że hipoteka przymusowa obejmuje nie tylko „główny dług” (i odsetki od niego), ale również koszty egzekucji zobowiązania (zarówno te już poniesione, jak i przyszłe).

Wpis hipoteki przymusowej – na czym polega?

Tak, jak hipoteka umowna wpisywana jest do księgi wieczystej na podstawie Twojej zgody, tak ustanowienie hipoteki przymusowej, Twojego oświadczenia woli nie wymaga. W praktyce do tego, by powstała hipoteka przymusowa na nieruchomości, nie jest konieczne żadne działanie z Twojej strony. Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej następuje wówczas, gdy stałeś się czyimś dłużnikiem.

Może się zatem zdarzyć, że będąc właścicielem nieruchomości, w którymś momencie otrzymasz po prostu informację o tym, że ktoś ustanowił hipotekę przymusową na Twoim majątku. Co oczywiste, takie działanie musi mieć podstawę prawną. Najczęściej jest to tytuł wykonawczy, a mówiąc precyzyjniej tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, co potwierdza istnienie niespłaconego przez nas zobowiązania. Dla przykładu: hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona np. za zaległości w ZUS.

Najczęściej podstawą prawną ustanowienia hipoteki przymusowej stanowi:

  • Prawomocny wyrok sądu;
  • Orzeczenie sądu podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
  • Zawarta ugoda;
  • Określona decyzja administracyjna.

Takie działanie, jak wpis hipoteki przymusowej może podjąć każdy wierzyciel. Jeśli osoba, której jesteśmy dłużnikami, chce ustanowić hipotekę przymusową, musi w tym celu zwrócić się z odpowiednim wnioskiem do sądu. Stosowne oświadczenie może złożyć np. bank, firma pożyczkowa, operator telefonii komórkowej, a nawet osoba prywatna od której pożyczyliśmy pieniądze.

Jeśli chcemy uniknąć takiego scenariusza jak wpis hipoteki przymusowej, spłacajmy swoje zobowiązania w terminie. Dobrą praktyką jest także monitorowanie siebie w BIK, co pozwoli nam sprawdzić stan naszego zadłużenia. Są jednak sytuacje, w których wpis hipoteki przymusowej, wcale nie będzie konieczny. Omawiamy je w dalszej części tego artykułu.

Hipoteka przymusowa ZUS

Powiedzieliśmy już, że hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona np. wtedy, gdy zalegamy z płatnościami wobec takiej instytucji jak ZUS. Przyjrzyjmy się teraz bliżej temu zagadnieniu. Jednym z przypadków, w których do ustanowienia hipoteki nie będzie konieczne orzeczenie sądu, jest właśnie hipoteka przymusowa za zaległości w ZUS. Obowiązek zwrócenia się do sądu z wnioskiem o ustanowienie hipoteki przymusowej nie dotyczy również urzędów skarbowych oraz jednostek samorządu terytorialnego.

Wspomniany już ZUS ma prawo ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości lub nieruchomościach dłużnika z pominięciem procesu postępowania sądowego. ZUS nie musi także dążyć do zaspokojenia roszczenia z innych składników majątku tej osoby, która zalega ze spłatą zobowiązania. Jedynym, co musi zrobić ZUS, jest wysłanie wniosku do sądu, w którym powoła się na to, że zalegamy z opłatą składek. Co ważne, te zaległości mogą dotyczyć zarówno nas samych, jak i np. naszych pracowników, którym jako pracodawcy, powinniśmy opłacać ZUS.

Cała procedura jest równie prosta w odniesieniu do urzędów skarbowych i jednostek samorządu terytorialnego. W ich przypadku również wystarczające jest złożenie wniosku do sądu z „prośbą” o ustanowienie hipoteki przymusowej. Jedyna różnica polega na tym, że ZUS powoła się w takim wniosku na to, że nie opłacaliśmy składek. Podstawą roszczeń urzędów skarbowych będzie natomiast Ordynacja podatkowa. Dla urzędu skarbowego wystarczającą przesłanką do podjęcia takiego działania może być np. to, że w określonym terminie nie uiściliśmy podatku od nieruchomości i że nadal się od spełnienia tego obowiązku uchylamy. Jeśli roszczenie jest zasadne, sąd ustanowi hipotekę przymusową na nieruchomości na kwotę naszych zaległości wraz z odsetkami za zwłokę.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Wpis hipoteki przymusowej to jedno z najskuteczniejszych narzędzi wierzycieli w walce niesolidnymi płatnikami. Niekiedy, już sama groźba ustanowienia hipoteki przymusowej okazuje się wystarczająca do tego, by dłużnik natychmiast spłacił swoje zobowiązanie. A kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Najprościej mówiąc: wtedy, gdy „dojdziemy do porozumienia” z wierzycielem i uregulujemy swój dług. Pamiętajmy, że poza samym długiem, będziemy musieli uiścić także odsetki oraz pokryć koszty związane z wezwaniami do zapłaty. Jeśli tylko zaspokoimy roszczenie wierzyciela, to nie będzie on miał już podstaw do tego, by zabezpieczać należność, której nie oddaliśmy, hipoteką na nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przymusowej jest zatem jak najbardziej możliwe, będzie jednak wymagało od nas pewnych działań.

Jeśli masz dług wobec ZUS albo urzędu skarbowego i liczysz na wykreślenie hipoteki przymusowej w wyniku przedawnienia się wierzytelności, to niestety nie tędy wiedzie droga do finansowej wolności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w sytuacji, w której Twój dług ulegnie przedawnieniu, wierzyciel nadal będzie mógł prowadzić egzekucję nieruchomości, posiłkując się ustanowioną na niej hipoteką. To zaś oznacza, że wpis hipoteki przymusowej będzie ciągle widniał w księdze wieczystej i to nawet wówczas, gdy Twoja zaległość już dawno „się przeterminowała”.

Hipoteka przymusowa – jak wykreślić?

Do tego, by wykreślić hipotekę przymusową musimy:

  • Porozumieć się z wierzycielem odnośnie do spłaty zobowiązania;
  • Zorientować się, ile wynosi aktualny stan naszego zadłużenia;
  • Spłacić swój dług od razu lub spróbować rozłożyć go na raty;
  • Złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej (możemy to zrobić dopiero wtedy, gdy już spłaciliśmy wierzyciela);
  • Dołączyć do wniosku pisemną zgodę wierzyciela (niezależnie od tego, czy jest nim osoba prywatna, bank, czy firma pożyczkowa, jeśli takiej zgody nie dołączymy, to nasz wniosek zostanie automatycznie odrzucony, a hipoteka przymusowa nadal będzie obciążać należącą do nas nieruchomość);
  • Uiścić wymaganą opłatę (zazwyczaj jest to około 100 złotych za każdą hipotekę).

Warto wiedzieć, że wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej może złożyć także notariusz. Wówczas musimy okazać mu zgodę wierzyciela na podjęcie takiego działania oraz zapłacić około 100 złotych za wpis w dziale IV księgi wieczystej.

Źródła:

1 https://www.arslege.pl/zakres-i-pojecie-hipoteki-przymusowej/k49/a7268/

Komentarze (0)
Zostaw komentarz