Darowizna mieszkania – podatek i wymagane dokumenty

Darowizna mieszkania to jedna z najprzyjemniejszych rzeczy, jaka może nas spotkać. Jednak przed popadnięciem w hurraoptymizm, warto zapoznać się ze wszystkimi krokami prawnymi, które musimy podjąć. Prześledźmy wszystkie formalne procedury, dzięki którym stworzenie aktu notarialnego oraz wpisanie do księgi wieczystej odbędzie się bez błędów.

Wszystkie kwestie prawne dotyczące darowizny znajdziemy w Kodeksie Cywilnym1. W przypadku nieruchomości istotny jest zapis, o którym mowa w Art. 888 par. 1:

„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Jasno zatem widać, że darowizna – czyli przepisanie nieruchomości – ma charakter umowy. Na jej mocy możemy nieodpłatnie, na rzecz obdarowanego, przekazać własne dobra majątkowe, takie jak środki finansowe, dom czy mieszkanie.

W tym miejscu należy pamiętać, że akt darowizny powinien być jednocześnie aktem notarialnym. Spisujemy go w obecności notariusza, który następnie dokonuje zgłoszenia do Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania darczyńcy. Inną kwestią, którą musimy mieć na uwadze, jest fakt, że umowa darowizny może zawierać warunki obciążające osobę obdarowaną i dopiero po ich spełnieniu nieruchomość przechodzi w jego posiadanie.

Darowizna mieszkania – jakich dokumentów potrzebujemy?

Zanim przejdziemy do przepisywania mieszkania, należy ustalić pewne fakty. Musimy wiedzieć, czy jest to odrębna własność (wtedy zawsze założona jest księga wieczysta), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jeśli nie zostało nabyte na kredyt hipoteczny, najpewniej nie posiada księgi wieczystej). Aby być pewnym, co możemy, jakie prawa nam przysługują, powinniśmy mieć dostęp do poniższych dokumentów:

  • Przydział wydany przez spółdzielnię mieszkaniową. Oznacza to, że lokal jest spółdzielczy i własnościowy.
  • Umowa sprzedaży lub darowizny.
  • Umowa ustanowienia odrębnej własności. Powinna być zawarta u notariusza z deweloperem, gminą albo spółdzielnią.
  • Spadek. W tym wypadku niezbędne jest ustalenie, którą z powyższych dróg lokal został nabyty przez spadkodawcę.

Kiedy mamy pewność, że stan prawny lokalu jest uregulowany oraz że wpisy w księdze wieczystej lub informacje posiadane przez spółdzielnię mieszkaniową są aktualne, do darowizny potrzebny będzie następujący szereg dokumentów:

  • Numer księgi wieczystej lokalu stanowiącego odrębną własność. Jeśli sprawa dotyczy lokalu spółdzielczego, który ma założoną księgę, również należy podać jej numer.
  • Aktualne zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdza, kto ma prawo do lokalu.
  • Podstawa nabycia lokalu. Może to być akt notarialny czy postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku.

Co więcej, jeśli mamy do czynienia ze zbyciem lokalu nabytego drogą spadku, darowizny, przez zasiedzenie lub w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, potrzebujemy również zaświadczenia naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego. Ma ono potwierdzić, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia przedmiotu umowy został zapłacony, nie należał się z określonego powodu lub przedawnił się. Jeśli cała transakcja dotyczy kilku osób, wtedy każda z nich potrzebuje takiego zaświadczenia. Warto pamiętać, że wydaje je Urząd Skarbowy właściwy dla miejsca położenia lokalu.

Warto w tym miejscu pamiętać, że powyższe elementy stanowią podstawowe wymagane dokumenty. Może się tak zdarzyć, że notariusz będzie potrzebował również innych, jednak zostaniemy o tym poinformowani po wnikliwym zapoznaniu się ze sprawą.

Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości?

Po pierwszej fazie ekscytacji związanej z faktem otrzymania czterech kątów, przychodzi czas, kiedy musimy dopełnić wszystkich wymaganych formalności. Okazuje się bowiem, że wcale nie musi to być darmowe. Umowa darowizny to stosunek prawny, które może wiązać się z obowiązkiem odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego.

Możemy zostać zwolnieni z podatku jeśli mieszkanie dostaliśmy od rodziców. Świadczy o tym Art. 4a Ustawy o Podatku od Spadków i Darowizn2. Ponadto ulga – a nawet całkowite umorzenie – przysługuje małżonkowi, zstępnym, wstępnym, pasierbom, rodzeństwu, ojczymom oraz macochom darczyńców. Aby tak się stało, w ciągu pół roku od podpisania aktu notarialnego, musimy dostarczyć do US stosowną informację.

Podatek od darowizny mieszkania dzieli się na trzy grupy, a w każdej z nich ustalona jest kwota wolna od podatku.

  • Grupa I: zalicza się do niej najbliższą rodzinę (mąż, żona, dzieci, wnuki, prawnuki, matka, ojciec, dziadkowie, teściowie, ojczym, macocha, pasierbowie, zięć, synowa, rodzeństwo). W tym wypadku kwota wolna od podatku jest najwyższa i wynosi 9637 zł.
  • Grupa II: w jej skład wchodzą bratankowie i siostrzenice (tzw. zstępni rodzeństwa) oraz rodzeństwo rodziców, dzieci i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, małżonkowie rodzeństwa męża lub żony, małżonkowie zstępnych. Tutaj kwota wolna od podatku wynosi 7276 zł.
  • Grupa III: osoby pozostałe, dla których kwota wolna od podatku to 4902 zł.

Należy pamiętać, że jeśli zostaliśmy obdarowani darowizną, musimy to zgłosić do Urzędu Skarbowego. Chyba że wcześniej zrobił to za nas notariusz, który jednocześnie wcześniej wyliczył wysokość podatku i uiścił go we właściwym US.

Warto też zaznaczyć, że wśród pierwszej grupy są osoby, które nie mają obowiązku płacenia podatku bez względu na wartość nieruchomości. Należą do nich małżonkowie, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, ojczymowie oraz macochy. 

Wysokość podatku od darowizny nieruchomości zależy od tego, do której grupy należą darczyńcy oraz obdarowani.

  • Grupa I: 3% do kwoty 10 278 zł. Następnym progiem jest 20 556 zł – do tej wysokości obowiązuje podatek w wysokości 308,30 zł plus 5% nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł. Kolejnym podatkiem dla tej grupy jest 822,20 zł plus 7% nadwyżki ponad 20 556 zł.
  • Grupa II: do wartości 10 278 zł podatek wynosi 7%, do kwoty 20 556 zł należy zapłacić 719,50 zł plus 9% nadwyżki ponad 10 278 zł, powyżej tej kwoty podatek to 1644,50 zł plus 12% nadwyżki ponad 20 556 zł.
  • Grupa III: do wartości 10 278 zł podatek wynosi 12%, następnie do 20 556 zł musimy zapłacić 1233,40 zł plus 16% nadwyżki ponad 10 278 zł, przy kwotach wyższych podatek wynosi 1677,90 zł i 20% nadwyżki ponad 20 556 zł.

Istnieje furtka, dzięki której o zwolnienie z podatku mogą się ubiegać również osoby spoza kręgu najbliższej rodziny. Według obecnie panujących przepisów, aby obdarowany nie musiał płacić podatku, musi spełnić kilka warunków:

  • Musi posiadać polskie obywatelstwo.
  • Nie może być właścicielem ani współwłaścicielem innej nieruchomości.
  • Nie może dysponować prawem do lokalu spółdzielczego, ani być jego właścicielem.
  • Nie może wynajmować mieszkania lub budynku mieszkalnego.
  • Musi zamieszkiwać w nieruchomości będącej przedmiotem darowizny przez kolejne pięć lat.
  • Powierzchnia darowanego lokalu nie może przekraczać 110 m2

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat

Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, obciążone jest podatkiem dochodowym. Jego wysokość wynosi 19% i wyliczany jest od wysokości dochodu. Należy w tym miejscu pamiętać, że okres pięciu lat liczy się w latach podatkowych. To oznacza, że jeśli nieruchomość została kupiona w 2015 roku, będzie można ją sprzedać bez podatku dopiero w 2021 roku (po upływie 2016, 2017, 2018, 2019 i 2020).

Podobnie sprawa wygląda w przypadku kiedy miała miejsce darowizna mieszkania przed upływem 5 lat. W tym momencie, jeśli chcemy sprzedać nieruchomość, również podlegamy obowiązkowi odprowadzenia podatku dochodowego. Co więcej, możemy przy takim rozwiązaniu stracić nawet wcześniej przyznane ulgi podatkowe przyznane na podstawie Ustawy o Podatku od Spadków i Darowizn, a to oznacza dodatkowe koszty. Chyba że zbędziemy się udziału we własności nieruchomości na rzecz innego obdarowanego lub zbędziemy się lokalu z powodu konieczności zmiany warunków czy zmiany miejsca zamieszkania.

Natomiast, jeśli chcemy nieodpłatnie przekazać nieruchomość przed upływem pięciu lat, wtedy – zgodnie z z art. 2 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych3 – nie podlegamy konieczności uiszczenia podatku dochodowego.

Koszt formalności u notariusza

Na wynagrodzenie notariusza przy sporządzaniu aktu darowizny składa się taksa notarialna plus VAT. Jest ono zależne od wartości nieruchomości, ale jednocześnie maksymalne stawki taksy zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku4.

Wartość nieruchomościMaksymalna taksa notarialna
do 3000 zł100 zł
powyżej 3000 zł do 10 000 zł100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł4770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł6770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł

Darowizna mieszkania a hipoteka

Dobra wiadomość. Możesz też podarować nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym. Według Ustawy o księgach wieczystych i hipotece bank5 nie ma prawa wymagać od kredytobiorcy, że ten nie odsprzeda albo nie podaruje kredytowanego lokalu aż do momentu spłaty kredytu. Można nią swobodnie dysponować, ale jednocześnie mieć na uwadze, że bank ma prawo do egzekwowania spłaty kredytu.

Darowizna mieszkania obciążonego hipoteką może odbyć się na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest darowanie nieruchomości, ale wciąż sam spłacasz kredyt. Nie musisz pytać banku o zgodę. Jedyną koniecznością jest notarialne przepisanie mieszkania. Ten fakt do banku już należy zgłosić. Należy jednak pamiętać, że również w momencie darowania mieszkania z hipoteką, bank wciąż może przejąć nieruchomość w przypadku braku spłaty rat kredytu.

Drugą opcją jest darowizna nieruchomości wraz z cesją kredytu. To oznacza, że zmienia się zarówno właściciel nieruchomości, jak i kredytu. W tym przypadku potrzebujemy jednak zgody banku. Dopiero po jej uzyskaniu możemy udać się do notariusza. Po co te komplikacje? A no to po to, że bank, przyznając kredyt, zrobił to na podstawie zdolności kredytowej. Teraz musi zrobić to samo z potencjalnym nowym kredytobiorcą. Jeśli wszystko pójdzie prawidłowo, sporządzony zostanie aneks do umowy kredytowej o zmianie osoby spłacającej zadłużenie. Jeśli Twoja zdolność okazała się za niska i chcesz ją poprawić przeczytaj nasz nasz poradnik.

Źródła:

1.http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf

2.http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19830450207/U/D19830207Lj.pdf

3.http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf

4.http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20041481564/O/D20041564.pdf

5.http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19820190147/U/D19820147Lj.pdf

Komentarze (0)
Zostaw komentarz