Czy komornik może zająć mieszkanie?

Kiedy komornik może zająć mieszkanie

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego na wniosek wierzyciela, komornik zajmuje się poszukiwaniem majątku dłużnika. Jeżeli tworzy go nieruchomość, a dług jest znaczny, to właśnie ona może trafić do licytacji komorniczej. Jak przebiega zajęcie mieszkania przez komornika? Co w takiej sytuacji może robić właściciel, zanim będzie za późno? Czy istnieją sposoby na powstrzymanie egzekucji na nieruchomości? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Czy komornik może zająć mieszkanie?

Postępowanie egzekucyjne zawsze prowadzi komornik sądowy na wniosek wierzyciela. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacji, w której dotychczasowe sposoby na wyegzekwowanie należnych środków nie okazały się skuteczne. W przypadku nieregulowanej należności, najpierw stosowane są wezwania do zapłaty i monity, a następnie sprawę przekazuje się windykacji.

Na początku dłużnik informowany jest o możliwości uregulowania posiadanego długu. Następnie, w toku poszukiwania majątku komornik ustala m.in. ilość i rodzaj posiadanego mienia, a także liczbę rachunków bankowych wraz ze zdeponowanymi na nich środkami pieniężnymi.

Uwadze nie umknie emerytura, renta i wszelkie źródła dochodu, a także samochód, sprzęt elektroniczny, działka oraz nieruchomość. W tym ostatnim przypadku, dłużnicy posiadają szczególne obawy – szczególnie, jeżeli we wspomnianej nieruchomości własnościowej mieszkają.

Niestety, w sytuacji, w której egzekucja na innych częściach majątku jest niemożliwa lub niewystarczająca, możliwe jest zajęcie mieszkania przez komornika. Czynność ta nie oznacza jednak, że wraz z ustaleniem posiadania mieszkania przez dłużnika zostaje ono fizycznie „zajęte”. Na początku, do księgi wieczystej nieruchomości wprowadzany zostaje jedynie wpis potwierdzający wkroczenie komornika i zajęcie nieruchomości.

W międzyczasie, mieszkający nie odczuwa tej zmiany poza faktem utraty prawa do sprzedaży mieszkania. Dopiero w przypadku braku dalszej współpracy z dłużnikiem, mieszkanie może zostać przejęte w sensie własnościowym. Po zajęciu, komornik może bowiem zlicytować mieszkanie dłużnika i doprowadzić do zmiany wyłącznego właściciela.

Za jaki dług komornik może zająć mieszkanie?

Do zajęcia mieszkania przez komornika może dojść w wyniku uchylania się od płatności dowolnego rodzaju długów. Wierzycielami mogą być tutaj zarówno osoby prywatne, jak i podmioty gospodarcze. Przedmiotem długu może być np. nieopłacona faktura za zleconą usługę, nieuregulowana należność za wykonaną czynność czy niespłacona pożyczka pozabankowa.

Warto pamiętać, że we wszystkich wspomnianych przypadkach najpierw próbuje się pisemnie przypomnieć o należności i uregulować dług dobrowolnie. Już wtedy jednak staje się on większym niż pierwotnie obciążeniem – wierzyciele mają prawo do naliczania ustawowych odsetek za opóźnienie.

Według art. 481 Kodeksu cywilnego, od 8 września 2022 roku ich wysokość w skali roku nie może przekroczyć 24,5%, co w dłuższej perspektywie i tak systematycznie powiększa kwotę długu i prowadzi do poważnych konsekwencji. Ich finałem jest zwrócenie się przez wierzyciela do komornika o dokonanie egzekucji.

Nieruchomość może stać się obiektem działań komornika w sytuacji, gdy dług rośnie znacznie powyżej sześciocyfrowej wartości. Fakt, dokładną wartość domu czy mieszkania ustala się oczywiście w toku licytacji nieruchomości. Średnie ceny w danej lokalizacji i o danym metrażu można poznać jednak od ręki na podstawie danych rynkowych.

To może pomóc komornikowi oszacować, czy zajęcie mieszkania i jego potencjalna sprzedaż pozwolą w całości zaspokoić roszczenia dłużnika. W dobie drogich czterech kątów, do zajęcia mieszkania dłużnika dojść może zatem w przypadku szczególnie wysokich długów.

Czy egzekucję z mieszkania można przedłużyć?

Po dokonaniu przez komornika wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, który informuje o jej zajęciu, następuje formalne wszczęcie egzekucji na tym konkretnym rodzaju mienia. Spójrzmy na początku na jej konkretne, dalsze etapy.

  1. Komornik przechodzi do sporządzenia tzw. opisu oraz oszacowania wartości nieruchomości. Do tego zaangażowany zostaje biegły. W międzyczasie, po stronie komornika leży obowiązek poinformowania stosownych organów o prowadzonych czynnościach. W tym celu konieczne jest poinformowanie władz miasta, w których znajduje się omawiana nieruchomość – w zależności od charakteru może to być wójt, burmistrz lub prezydent. To nie wszystko. Komornik musi też obwieścić termin dokonania szacunku wartości nieruchomości w budynku sądu rejonowego, przy którym pracuje.
  2. Po oszacowaniu wartości nieruchomości, minąc muszą dwa tygodnie, aby procedura ta się uprawomocniła. Jest to podstawa do wyznaczenia terminu licytacji komorniczej, na podstawie której nieruchomość może oficjalnie i prawomocnie zmienić właściciela. Warto dodać, że od czasu uprawomocnienia się wyceny nieruchomości do egzekucji nie mogą minąć mniej niż 2 tygodnie.
  3. Licytacja nieruchomości to tzw. licytacja publiczna, która oparta jest na kilku zasadach. Wśród nich, najważniejszy jest stosunek najwyższej oferty do wycenionej wartości nieruchomości – nie może ona być niższa od 3/4 sumy oszacowania. Co więcej, każdy przystępujący do licytacji zobowiązany jest do wpłacenia na początku 10% rękojmi obliczanej na podstawie wartości nieruchomości. Spełniając te wszystkie zasady, kupującym nieruchomość zostaje osoba, której oferta po trzykrotnym jej obwieszczeniu nie zostaje przebita.
  4. Kwota, za którą wylicytowana nieruchomość została zakupiona, musi zostać przekazana na rachunek depozytowy sądu lub urzędu skarbowego. Gdy środki zostaną tam zaindeksowane, komornik może sukcesywnie dokonać podziału kwoty z egzekucji na potrzeby opłacenia wierzyciela i zaspokojenia jego roszczeń.
  5. W ten sposób, mieszkanie dłużnika prawomocnie zmienia właściciela, a dłużnik traci do jego jakiekolwiek prawa, włącznie z prawem do mieszkania w nim. Komornik to ostateczny organ egzekucyjny, który to rozstrzyga.

Znając już wszystkie etapy egzekucji komorniczej na mieszkaniu własnościowym, warto wskazać, na którym etapie dłużnik może zaprotestować. Możliwe jest to np. na etapie ogłoszenia wyceny nieruchomości, sprzeciwiając się wobec terminu przeprowadzenia tej procedury.

Właściciel mieszkania może też wyrazić obiekcje wobec wycenionej wartości nieruchomości, przedstawiając np. własne dokumenty potwierdzające inną wartość.

Czy egzekucję z mieszkania można zatrzymać?

Egzekucja komornicza opiera się na kilku etapach, które skrupulatnie obwieszcza i przeprowadza komornik, prowadząc do wyegzekwowania należności. Nim odbędzie się licytacja mieszkania, dłużnik może podjąć się rozmów zarówno z komornikiem, jak i pierwotnym wierzycielem. Jeżeli intencją jest jednak całkowite wstrzymanie egzekucji, wówczas warto wiedzieć, że możliwe jest to tylko w kilku określonych okolicznościach.

Kiedy dłużnik może wystąpić z powództwem przeciwegzekucyjnym?

  • Jeżeli istnieją podejrzenia, że wniosek egzekucyjny ma wady prawne lub formalne.
  • Jeżeli podstawa do wystawienia wniosku egzekucyjnego na nieruchomości budzi wątpliwości pod kątem np. zasadności lub legalności.

Gdzie zgłosić się o pomoc w tej sytuacji?

W razie egzekucji komorniczej, czas gra na niekorzyść dłużnika. Już sam fakt, że doszło do postępowania, powoduje, że trzeba czym prędzej przejść do działań mediacyjnych. Co powinien zrobić zadłużony właściciel mieszkania, aby nie utracić go i dojść do porozumienia z komornikiem?

  • Konsolidacja zadłużenia.
    Jednym z najpopularniejszych sposobów na próbę uregulowania długu jest zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego, który pozwoli spłacić dotychczasowego wierzyciela. Zaległa kwota staje się odtąd finansowym zobowiązaniem wobec banku, które rozłożone zostaje na optymalne i niewygórowane raty. W ten sposób unikamy ryzyka utraty cennego mienia na rzecz dotychczasowego długu.
  • Negocjacje z komornikiem.
    Dłużnik może podjąć się rozmów z komornikiem w celu odroczenia terminu licytacji nieruchomości lub wskazania innych sposobów na uregulowanie długu. Właściciel mieszkania objętego działaniami komorniczymi może też spróbować zakomunikować chęć polubownego rozwiązania sprawy poprzez np. rozłożenie zadłużonej kwoty na raty. Kluczem jest chęć współpracy i postawa aktywna.
  • Skorzystanie z porady radcy prawnego.
    Do dyspozycji dłużników i osób w innych trudnych sytuacjach jest ponad 1,5 tysiąca punktów darmowej pomocy prawnej. Znajdują się one m.in. w starostwach powiatowych, urzędach gminy, urzędach miasta czy na stronie internetowej darmowapomocprawna.ms.gov.pl. W ten sposób możemy skonsultować się w okoliczności egzekucji komorniczej, poznać swoje prawa i obowiązki oraz sposoby na znalezienie rozwiązania.
4.2/5 - (9 votes)
Komentarze (2)
Zostaw komentarz

Sortuj wg
  • Komentarz od Bogusia
    Napisany
    08.04.2020, 07:27
    Bogusia

    Czy komornik może zająć mi pokój przepisany dożywotnio?

  • Komentarz od Jola
    Napisany
    01.03.2020, 11:09
    Jola

    Splacam komornika miesiecznie po 1000 zl, czy moze mi sprzedać mieszkanie?