Co to jest flip mieszkania?

co to jest flip mieszkania

Flip na rynku nieruchomości może przynieść inwestorowi znaczne zyski. Zakup mieszkania, a następnie jego szybka sprzedaż, to szansa na poprawę sytuacji finansowej. Pytanie tylko, czy korzystanie z tego mechanizmu to pewny zarobek i każdy może po niego sięgnąć? Sprawdźmy, jak dokładnie działa flip nieruchomości i na co trzeba uważać, decydując się na ten krok.

Co to jest flip mieszkania?

Zwykle inwestycja na rynku nieruchomości postrzegana jest jako długofalowe zabezpieczenie kapitału. Istnieje jednak inny scenariusz: wystarczy zakupić mieszkanie taniej i zdecydować się na sprzedaż nieruchomości po wyższej kwocie. Brzmi łatwo, jak jednak zrobić to w praktyce, skoro nie chodzi o transakcję długofalową? Aby zarobić na flipie mieszkań (ang. house flipping), musimy:

  • kupić mieszkanie — ważne jest znalezienie oferty okazyjnej lub nieadekwatnej do wartości rynkowych. Często sekret tkwi w dostrzeżeniu potencjału lokalu, którego sprzedawca nie zauważył bądź zignorował;
  • przeprowadzić remont mieszkania — podnosimy wartość mieszkania;
  • doprowadzić do sprzedaży takiego mieszkania za cenę prowadzącą do osiągnięcia zysku — suma musi pokryć koszt zakupu, remontu, utrzymania i wygenerować zysk.

Najczęściej inwestycja trwa ok. 20 tygodni. Po tym czasie otrzymujemy zwrot wraz z zyskiem wynoszącym nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

flipping - na czym polega?

Flip mieszkaniowy na rynku wtórnym

Najczęściej flipping stosowany jest w przypadku rynku wtórnego. Dotyczy raczej mieszkań, które nie są do gruntownego remontu, bo mogłoby być to zbyt kosztowne. Wykorzystywane są natomiast takie szanse, jak:

  • mieszkanie wycenione na zbyt niską kwotę przez sprzedającego,
  • niefunkcjonalnie zaprojektowany lokal, którego układ można łatwo zmienić,
  • mieszkanie w dobrej cenie, wymagające stosunkowo niewielkiego remontu.

Kluczowa jest wycena — najlepiej znacznie poniżej ceny rynkowej. Im jest ona niższa, tym większy może być nasz zysk. Szansą jest też znalezienie w dobrej cenie lokalu niewymagającego wielu zmian. Im mniej wydamy na kupno i remont, a droższej sprzedamy, tym więcej uda nam się zarobić na przedsięwzięciu.

Flip mieszkaniowy na pierwotnym rynku nieruchomości

Czy flip nieruchomości tyczy się wyłącznie rynku wtórnego? Nie. Krok w stronę rynku pierwotnego może być spektakularnym sukcesem. Musimy jednak wiedzieć, jakich lokali szukać. Kupując od deweloperów, skupmy się na ofertach:

  • w złym stanie,
  • niefunkcjonalnych,
  • o nieatrakcyjnej aranżacji,
  • o tanim wykończeniu,
  • nieskutecznie promowanych.

Często dotyczy to też mieszkań oferowanych na aukcjach komorniczych czy przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W tym przypadku również ważne jest to, by lokal udało się kupić poniżej ceny rynkowej.

Następnie modernizujemy go, wykańczamy, dopracowujemy i remontujemy, by mógł być wystawiony w znacznie wyższej cenie. To pozwoli nam osiągnąć zysk nawet na trudnym rynku pierwotnym.

Czy flipping mieszkań jest opłacalny?

Ceny mieszkań na polskim rynku rosną, a zakup nieruchomości jest większym wydatkiem, niż kilka lat temu. Znalezienie lokalu w okazyjnej cenie może być więc szansą na zarobek. Wystarczy tylko kupić nieruchomość tanio i sprzedać drożej. W praktyce jednak nie zawsze się to udaje.

Koszty związane z remontem mieszkania czasem są o wiele wyższe, niż planował inwestor. Możemy też czekać zbyt długo na kupców, przez co wzrosną stawki na utrzymanie lokalu. Zwrot z inwestycji ostatecznie może nie być zbyt wysoki, a czasem nawet na takiej transakcji możemy stracić.

Z drugiej strony, jeśli wszystko się uda, to flip przyniesie nam zysk rzędu kilkunastu (a czasem nawet kilkudziesięciu) tysięcy złotych. Taki scenariusz robi wrażenie, nie ma jednak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy flipping jest opłacalny. Wszystko zależy m.in. od tego, jak wygląda:

  • lokalny rynek,
  • cena konkretnego mieszkania,
  • stan lokalu,
  • koszty remontu,
  • ilość potencjalnych klientów zainteresowanych kupnem,
  • koszt utrzymania mieszkania do czasu sprzedaży,
  • ostateczna cena sprzedaży.

Zagrożenia wynikające z kupna, remontu i szybkiej sprzedaży nieruchomości

Inwestorzy decydujący się na flip mieszkaniowy, muszą mieć świadomość, że cały proces bywa ryzykowny. Stawki na rynkach mieszkaniowych zmieniają się dość dynamicznie. Gdy kupujemy nieruchomość, powinniśmy pamiętać, że jej wartość za kilka tygodni czy miesięcy może być zarówno wyższa, jak i niższa. W mieszkaniu może być także wiele rzeczy do wyremontowania, a ceny materiałów również nie są stałe.

Zmienność stawek to główne zagrożenie, przez które zakup i szybka sprzedaż mieszkania z zyskiem może nam się nie udać.

Kolejnym niebezpieczeństwem jest brak zainteresowania ze strony potencjalnych klientów. Szczególnie w przypadku małych miast nasza oferta może nie przyciągnąć tłumów. Właśnie dlatego powinniśmy dokładnie określić grupę docelową, potencjalnie zainteresowaną nabyciem naszego lokalu.

Remont dostosowany do konkretnego typu odbiorcy może sprawić, że uda nam się sprzedać nieruchomość szybciej. Choć z drugiej strony ograniczymy sobie wtedy pole manewru. Jeśli źle określimy profil klienta, cały trud pójdzie na marne i będziemy musieli borykać się z poważnym problemem.

Kto może zajmować się flipem mieszkań?

Kupnem i sprzedażą nieruchomości zajmować się może praktycznie każdy. Oczywiście pod warunkiem, że ma wystarczający kapitał, by wykonać tego pierwszego flipa. Nie trzeba natomiast zakładać firmy czy prowadzić innej zarejestrowanej działalności, o ile rzeczywiście jest to sporadyczna inwestycja i nie robimy tego zawodowo.

Często flipping to sposób na dodatkowy zarobek osób pracujących w branży nieruchomości czy budowlanej. Obycie w tym sektorze znacznie usprawnia proces decyzyjny. Wyjątkowe oferty znikają bardzo szybko. Jest na nie dużo chętnych, więc umowę musimy podpisać jak najszybciej, zanim ubiegnie nas konkurencja. Aby to było możliwe, musimy umieć błyskawicznie ocenić:

  • szansę na zarobek,
  • wartość nieruchomości,
  • koszty ewentualnego remontu,
  • potencjalną cenę sprzedaży,
  • zwrot z inwestycji.

Obycie w sektorze nieruchomości i budowlanki daje znaczną przewagę.

Osoby wykonujące flipy mieszkaniowe często dysponują też zaufaną firmą, która jest w stanie przeprowadzić błyskawiczny remont. Powinni być to specjaliści, którzy poradzą sobie zarówno z wykończeniami luksusowych apartamentów, jak i tworzeniem stylowo wyglądających kawalerek w przystępnych cenach. W końcu nie wiadomo, jakie mieszkanie będziemy chcieli szybko sprzedać z zyskiem.

Flip nieruchomości: przykład krok po kroku

Zobaczmy, jak działa house flipping na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że w polskim mieście średnia cena za m2 wynosi 10 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie o powierzchni 50 m2 powinniśmy kupić za ok. 500 tys. zł. Poszliśmy jednak na licytacje komornicze albo znaleźliśmy atrakcyjną ofertę i ktoś oferuje lokal 50 m2 za 450 tys. zł. Lata świetności ma już za sobą, ale jest w bardzo dobrej lokalizacji. Co robimy, by wykonać w takiej sytuacji flip mieszkaniowy? Załóżmy też, że doskonale znamy rynek, ceny w okolicy i jesteśmy zdecydowani. Mamy też pieniądze i sprawdziliśmy stan prawny nieruchomości.

  1. Kupujemy mieszkanie za 450 tys. zł – 9 tys. zł za m2.
  2. Remontujemy je i urządzamy z myślą o potencjalnych nabywcach — przykładowy koszt: 70 tys. zł.
  3. Opłacamy czynsz, media, opłaty administracyjne itd. – przykładowy koszt: 2000 zł.
  4. Ustalamy cenę za m2 na poziomie 11 tys. za m2, by sprzedać mieszkanie w wysokim standardzie za 550 tys. zł.
  5. Znajdujemy kupca i sprzedajemy lokal.

W tym hipotetycznym przypadku zainwestowaliśmy 522 tys. zł, a sprzedaliśmy nieruchomość za 550 tys. zł. Oznacza to, że nasz zysk jest równy 28 tys. zł. Od tego natomiast musimy odliczyć jeszcze podatek. To oczywiście sytuacja wyidealizowana z okrągłymi sumami, dla łatwiejszego zobrazowania całego mechanizmu. Na tym natomiast w uproszczeniu polega zarabianie na flippingu.

Flipy mieszkaniowe a podatek

Zysk z flipa mieszkaniowego, podobnie jak każdy inny w Polsce, jest opodatkowany. Jeśli kupimy i sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat, mamy obowiązek zapłacić 19% podatku państwu. Co istotne, to procent liczony od naszego przychodu uzyskanego z transakcji wraz z odjętymi kosztami wynikającymi z nabycia lokalu oraz zwiększenia jego wartości.

W powyższym przykładzie nasz przychód wyniósł 28 tys. zł. Musimy więc odliczyć od niego podatek 19%, czyli 5320 zł. Ostatecznie zatem na transakcji zarobimy 22680 zł. Jako doświadczeni inwestorzy kwotę potencjalnej opłaty dla państwa możemy wziąć pod uwagę już przy ustalaniu ceny za mieszkanie. Dzięki temu „pokryje ją” nasz przyszły klient.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny na flipa?

Nie każdy początkujący inwestor ma środki na kupno pierwszego lokalu pod flipa, kredyty hipoteczne są więc kuszące. Wymagają wkładu własnego i związane są z koniecznością sprawdzenia naszej zdolności kredytowej. Jeśli natomiast zakup i szybka sprzedaż nieruchomości za wyższą cenę nam się uda, to możemy na tym sporo zarobić. Obecnie sprzedaż nieruchomości z otwartym kredytem nie stanowi problemu i jest często praktykowana. Nie utrudnia więc znalezienia potencjalnych klientów.

Z drugiej strony — jak już wspominaliśmy — flipping mieszkań bywa ryzykowny. Inwestycja może pochłonąć więcej środków, niż zakładamy. Niekiedy pojawiają się też problemy ze znalezieniem klientów lub sprzedażą lokalu za cenę pozwalającą choćby „wyjść na czysto”. W takiej sytuacji może okazać się, że zarówno inwestycja, jak i zaciągnięty kredyt, sprowadzą na nas kłopoty.

Flip na mieszkanie jest zatem jednocześnie szansą na zarobienie sporej ilości pieniędzy, jak i zagrożeniem utraty środków. Zawsze musimy być rozważni przy podejmowaniu tak ważnych decyzji i obmyślić plany awaryjne, jak np. wynajem, jeśli flip się nie uda. Warto również dobrze poznać lokalny rynek, zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt lub wydamy wszystkie swoje oszczędności na ten cel.

5/5 - (4 votes)
Komentarze (0)
Zostaw komentarz