Flip mieszkania – co to jest i jak znaleźć dobrą ofertę? Poradnik

flip mieszkania

Nieruchomości, poza zapewnianiem podstawowej potrzeby związanej z posiadaniem dachu nad głową i własnych czterech kątów, to także niezwykle popularne narzędzie do inwestowania, lokowania kapitału, a nawet i istotne źródło dochodu. Szczególnie w ostatnich latach powstają coraz to bardziej kreatywne sposoby na pomnożenie oszczędności za pomocą rynku mieszkań. Dzisiaj przedstawiamy jeden z najciekawszych – flip mieszkania.

Mieszkanie to jedno z najbardziej pożądanych dóbr, które w dobie dużej mobilności oraz większych możliwości przeprowadzek w ostatnich latach stało się szczególnie rozchwytywane. Wpływa to pośrednio na sytuację cenową, napędzając choćby kolejne skoki cen za metr kwadratowy, szczególnie w dużych, wojewódzkich polskich miastach. Nie powinno być zaskoczeniem, że na tę sytuację wielu próbuje spojrzeć z innej perspektywy – szukając w niej nie trudności, a szansy na zysk. Z krajów zachodnich do Polski dotarła niedawno moda na tzw. flip mieszkania, która może okazać się obiecującym sposobem na zwiększenie stanu swojego portfela.

Czym jest flip mieszkania i na czym polega?

Sformułowanie „flip mieszkania” jest stosunkowo młodym terminem o anglojęzycznym rodowodzie, które powstało jako przekształcenie popularnego szczególnie w Stanach Zjednoczonych określenia „house flipping”. Ogółem rzecz ujmując, oznacza ono tyle co zakup zaniedbanej, przestarzałej lub umiarkowanie atrakcyjnej pod kątem wystroju nieruchomości, a następnie przeprowadzenie jej generalnego remontu i w tej formie wystawienie na sprzedaż. Taką czynnością mogą zajmować się zarówno osoby prywatne, traktując flipping jako odskocznię od zawodowej rutyny, jak i przedsiębiorcy uznający to za podstawowe źródło dochodu.

Celem flippingu jest uatrakcyjnienie, unowocześnienie i dopieszczenie mieszkania lub domu o dużym potencjale dzięki np. lokalizacji i powierzchni, a następnie odsprzedaż z zyskiem. Szansa na korzyść jest duża szczególnie w miastach o wysokim popycie na nieruchomości, co potęguje panująca od lat dobra koniunktura pod kątem zysków ze sprzedaży nieruchomości. Najzdolniejsi, najbardziej doświadczeni i najsprytniejsi flipperzy – jak przyjęło się na nich mówić – są w stanie przeprowadzać nawet kilkadziesiąt remontów różnych zakupionych mieszkań rocznie.

Stopa zwrotu waha się rzecz jasna z zależności od wielu czynników, jednak w wartościach bezwzględnych potrafią to być kwoty co najmniej przyzwoite (rzędu kilku tysięcy złotych) lub oszałamiające (sięgające kilkadziesiąt, a w szczególnych sytuacjach nawet kilkaset tysięcy złotych). W efekcie, flip mieszkania to bardzo wdzięczny sposób na ugruntowanie atrakcyjnego źródła dochodu. Nie musi ono co prawda być podstawową miesięcznych zarobków, choć przy wspomnianych sprzyjających okolicznościach – może ono w przynieść niebagatelne korzyści finansowe.

Ostatnia aktualizacja: 16 Kwietnia 2020
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt hipoteczny na dobrych warunkach
3,43 %
RRSO
0%
Prowizja
2,10 %
Marża
» SPRAWDŹ «
PKO Bank Hipoteczny S.A.
4,21 %
RRSO
0%
Prowizja
1,10 %
Marża
» SPRAWDŹ «
Wygodny kredyt hipoteczny
2,99 %
RRSO
1%
Prowizja
1,74 %
Marża
» SPRAWDŹ «

Jakie czynniki wpływają na zysk z flipu mieszkania?

Parafrazując często stosowane określenie przy analizowaniu złożoności danych terminów – flip flipowi nierówny. Wpływ na potencjalne korzyści związane z tym działaniem ma wiele złożonych czynników, które zawsze powinno się wziąć pod uwagę i wnikliwie przeanalizować przed zdecydowaniem się na zakup danej nieruchomości z perspektywą remontu i odsprzedaży. Każdy przypadek określonego mieszkania lub domu jest rzecz jasna różny i trudno szukać tutaj w pełni uniwersalnych założeń, jednak warto naświetlić najpopularniejsze czynniki, które mogą w istotnym stopniu kształtować sprzyjające okoliczności i utrudnienia przy flippingu.

  • Cena zakupu mieszkania.
    Podstawowym czynnikiem do poddania analizie jest rzecz jasna cena, za jaką będziemy gotowi zapłacić za zakup wybranego mieszkania. Warto pamiętać, aby nie schodzić poniżej wartości, które mogą wydawać się atrakcyjne podczas zakupu, ale i w razie odsprzedaży nie przyniosą zbyt wysokiej stopy zwrotu. Mowa tutaj o sumach w przedziale np. 100-200 tys. zł – nawet zaniedbane i przestarzałe mieszkania w dobrych lokalizacjach dających szansę na odsprzedaż kosztują więcej!
  • Czas trwania remontu.
    Przed zakupem mieszkania warto dokonać szczegółowych oględzin, aby sprawdzić, jak rozległe będą musiały być prace remontowe i w efekcie – ile czasu zajmą. Im są one dłuższe, tym więcej nakładu czasu i pieniędzy pochłonie nieruchomość. Oszacujmy, czy oczekiwana kwota, za jaką będziemy chcieli sprzedać mieszkanie po odjęciu wszystkich wydatków, da nam sumę wartą wysiłku – najlepiej to ukaże podzielenie potencjalnego zysku na miesiące, które zajął remont, np. 10 000 złotych/4 miesiące.
  • Koszty zewnętrznych usługobiorców.
    Szczególnie stawiając pierwsze kroki w flippingu mieszkań, warto zwrócić uwagę na koszty skorzystania z usług np. doradców finansowych, a w przypadku finansowania zakupu mieszkania kredytem – wszystkich dodatkowych kosztów kredytu. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości są to niebagatelne koszty i mogą one znacznie wydłużyć listę wydatków.

Jakie zyski może przynieść flip mieszkania?

Nawiązując do wyżej opisanej kwestii czynników kształtujących potencjalne powodzenie przy zainwestowaniu we flip mieszkania, warto przejść do kwintesencji tematu – zysków. To w końcu one są tutaj motywacją dla całego przedsięwzięcia i mają za zadanie wynagrodzić trud, jaki należy włożyć w skuteczny flip mieszkania. Nie będzie zaskoczeniem, że stopa zwrotu to aspekt niezwykle zróżnicowany.

Zanim zdecydujemy się na inwestycję w lokum w określonej lokalizacji, szczególnie w przypadku osób początkujących – warto zapoznać się z przykładowymi wykazami kosztów i zysków z najbliższej okolicy. Przy okazji warto też upewnić się, jaki był zakres określonego remontu, co razem pozwoli zorientować się z widełkami i proporcjami, jakie towarzyszą flipom w okolicy nieruchomości. Nie ma identycznych przypadków, ale mogą trafić się podobne lub zbliżone do tego, jaki remont i jaki typ mieszkania odnowić chcemy i my.

Nie bez powodu stronimy od wskazywania dokładnej wartości zysków z flippingu – w przypadku łakomych kąsków, czyli archaicznych lub zaniedbanych mieszkań w dobrej lokalizacji, może to być zysk rzędu kilkuset tysięcy złotych. Częściej są to jednak sumy raczej pięciocyfrowe, przyjmujące równie elastyczne wartości – od kilkunastu tysięcy, to nawet 60-80 tysięcy złotych. Podsumowując – flip flipowi nierówny, a każdy jednostkowy przypadek jest ściśle zróżnicowany. Dogłębna analiza specyfiki tej branży pozwoli jednak wyszlifować swoje oczekiwania – niekiedy je studząc, a niekiedy wręcz przeciwnie!

Jak znaleźć dobrą nieruchomość do flipu?

Pora oddalić się od obiecująco brzmiącej warstwy teoretycznej i skupić się wreszcie na aspektach bardziej praktycznych. Jeżeli chodzi o najważniejsze wskazówki z wyborem optymalnej nieruchomości do dokonania flipa – trzeba szczególnie mieć na uwadze niżej przedstawione informacje.

  • Nie każde mieszkanie nadaje się na flipa.
    Jako że flip mieszkań to działanie mające na celu przede wszystkim jasno widoczny zysk, to znacznie zawęża to grono właściwych nieruchomości do tej procedury. Mieszkania w nieatrakcyjnych lokalizacjach, położone w małych i źle skomunikowanych miejscowościach bez infrastruktury, wymagające dużych nakładów przy niepewnej stopie zwrotu… Wszystkie te przykładowe czynniki zmuszają przyszłego flippera do dużej selekcji
  • Niektóre inwestycje mogą być nieopłacalne.
    Choć istotą flippingu jest przeprowadzanie obszernych prac remontowych, to warto dokładnie sprawdzić, czy wszystkie koszty związane z renowacją nie będą zbyt obszerne i przez to – nie uczynią całej procedury zbyt skomplikowaną i drogą. Potencjalny kupiec może być w końcu mało wyrozumiały i zaproponuje nam cenę, która nijak nie wynagrodzi włożonych środków w renowację. Główny powód – patrz wyżej.
  • Choć o okazje nie tak łatwo – to właśnie okazje tworzą sens flipu mieszkań.
    Kontynuując temat z dwóch powyższych podpunktów, podsumowanie tego jest dość proste – do flippingu nadają się niecodzienne okazje, do których namierzenia potrzebne są tygodnie, a niekiedy miesiące poszukiwań. To właśnie mieszkania, które udaje się kupić po okazyjnie niskiej cenie lub w szczególnie dobrej lokalizacji, zwiększają szansę na powodzenie całej inwestycji.

To głównie z powodu trzech wyżej wymienionych aspektów trzeba powiedzieć jasno – flip mieszkania to procedura czasochłonna, wymagająca cierpliwości, licznych kalkulacji i wytrwałości.

Flip mieszkania a podatki i ramy prawne

Zanim rozpocznie się przygodę z flippingiem, warto zapoznać się i z tym, jak od strony prawnej wygląda regulacja takiego sposobu na czerpanie zysków. W ogólnym rozrachunku wyodrębnić można na tym polu następujące zasady.

  • Zajmując się profesjonalnym, regularnie prowadzonym flippingiem mieszkań należy założyć działalność gospodarczą. Kryterium to ciągłość.
  • Jeżeli jednak próbujemy sił z flipem mieszkania, póki co, jako jednorazowe działalność – nie trzeba tego dokonywać jako przedsiębiorca, lecz w charakterze osoby fizycznej.

Nie należy też zapominać o tym, że flip mieszkania należy odpowiednio rozliczyć pod kątem należnego podatku. W tej materii wyodrębnić można poniższe informacje.

  • W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, niezbędne będzie opłacenie podatku PIT 19% z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Jest to konieczne w sytuacji, jeśli do sprzedaży doszło w ciągu 5 lat od zakupienia nieruchomości1.
  • Przedsiębiorcy specjalizujący się we flipie mieszkania muszą też odprowadzić podatek VAT. Wynosi on 8%, jeżeli remontuje się obiekt budowlany o powierzchni do 150 metrów kwadratowych objęty programem mieszkaniowym. W pozostałych przypadkach, stawka podatku VAT to 23%2.
  • Jeżeli z kolei mowa o osobach, które nie zdecydowały się jeszcze zajmować flippingiem profesjonalnie, to rozliczenia dokonuje się jako osoba fizyczna. Uiszcza się wówczas tytułowy podatek dochodowy od osób fizycznych. W 2020 roku do 85 528 zł dochodu jest to 17%, a powyżej – 14 539 zł 76 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł.

Jak finansować flip mieszkania?

Flipping przy łucie szczęścia potrafi już za pierwszym razem przynieść obiecujące korzyści finansowe. Aby jednak doczekać się odpowiedniego pomnożenia oszczędności w związku z tą formą inwestowania w rynek nieruchomości, należy posiadać odpowiednie zaplecze finansowe. Nie jest tajemnicą, że kupno mieszkania to duży wydatek – 100 tysięcy złotych to minimum, które coraz rzadziej pozwala na zakup nawet zaniedbanych i nienadających się do zamieszkania lokali. Coraz częściej potrzebne są sumy większe o połowę, a nawet i nawet wiele więcej, co odzwierciedla widoczne w ostatnich latach ogólne trendy wzrostowe w branży nieruchomości.

Wkład finansowy do dokonywania flipu mieszkania może pochodzić z różnych źródeł.

  • Środki własne.
  • Pieniądze z pożyczki prywatnej.
  • Środki pochodzące z kredytu.

Flip mieszkania a koszty

Sam zakup mieszkania i dopełnienie związanych z procedur to ledwie wierzchołek wszystkich kosztów, jakie ponosimy w celu jak najlepszego przygotowania mieszkania do sprzedaży. Choć sama wartość początkowej transakcji to największa kwota z wszystkich kosztów, to jednak nie powinno to usypiać naszej czujności, a raczej mobilizować nas do przeprowadzenia obszernego kosztorysu czynności remontowo-przedsprzedażowych. Przedstawiamy je niżej, dzieląc je na stosowne kategorie.

  • Koszty przedremontowe.
    – Koszty związane ze zmianami w księdze wieczystej i podatkami.
    – Usunięcie z mieszkania starych mebli i elementów wyposażenia i związane z tym wydatki na transport do np. punktu skupu.
    – Skorzystanie z porad projektanta wnętrza w celu optymalnej aranżacji każdego z pomieszczeń mieszkania.
  • Koszty remontowe.
    – Zakup niezbędnych materiałów remontowych.
    – Zakup niezbędnych mebli, urządzeń i elementów wystroju.
    – Wynajęcie lub zakup narzędzi.
    – Wynajęcie ekipy remontowej, jeżeli modyfikacje wymagają profesjonalnych i daleko idących zmian.
    – Wydatki związane z dodatkowymi modyfikacjami jak np. dodatkowe gniazdka, podpięcie wody, poprowadzenie kabli itd.
  • Koszty poremontowe.
    – Sprzątanie mieszkania i związany z tym zakup środków.
    – Wynajęcie ekipy sprzątającej, jeżeli jest to konieczne.
    – Transport gruzu i odpadów remontowych.
  • Koszty przedsprzedażowe.
    – Opłaty za dodanie ogłoszeń na serwisach sprzedażowych.
    – Koszty związane z wyceną nieruchomości.
    – Opłaty związane z usługami ewentualnych doradców.
  • Koszty posprzedażowe.
    – Opłacenie należnych podatków.

Poza aspektem kosztów, jak już wspominaliśmy – istotne znaczenie ma też czas trwania remontu, który proporcjonalnie będzie piętrzyć górę kosztów. Co za tym idzie, rozłożony w dużej perspektywie czasowej remont powinien nieść ze sobą istotne zwiększenie atrakcyjności a przez to – wartości mieszkania.

Jak działa kredyt na flipa?

Zakup mieszkania, który sprzedający nabył za pomocą kredytu bankowego, od dawna nie jest już czymś ekscentrycznym i odpychającym dla wielu nabywców. Jest to w końcu upowszechnione narzędzie do finansowania tysięcy zakupów nieruchomości rocznie w całej Polsce i wbrew pozorom – nie decydują się na nie tylko kupujący na własność, ale i nabywający w celu dalszej odsprzedaży.

O kredycie bankowym na potrzeby flipu mieszkania warto wiedzieć następujące rzeczy.

  • To dobre rozwiązanie w przypadku braku wystarczającej kwoty środków własnych do zakupu mieszkania.
  • Udzielany jest on wyłącznie przez banki.
  • Aby go zaciągnąć, niezbędne jest przejście weryfikacji historii kredytowej.
  • Niezbędnymi czynnikami kształtującymi dobrą zdolność kredytową jest m.in. brak zadłużenia i nieopłaconych zobowiązań w BIK, odpowiednio wysokie zarobki wraz z miesięcznymi wydatkami w stosunku do raty i stabilne zatrudnienie np. na umowie o pracę.
  • Do zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania konieczne jest wniesienie wkładu własnego wynoszącego od 20 do 40% wartości nieruchomości.
  • Procedura wnioskowania o kredyt trwa zazwyczaj kilka miesięcy.
  • Poza wkładem własnym, koszty przy kredycie to także m.in. ubezpieczenie i wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Kredyt w kontekście zakupu mieszkania do flipa może przydać w zupełnie innym charakterze. Możliwe są okoliczności, w których np. udaje nam się dokonać zakupu nieruchomości ze środków własnych, jednak kredyt pozwala nam sfinansować przeprowadzenie prac remontowych. Wówczas warto pamiętać o następujących kwestiach.

  • Kredyt na remont wypłacany jest w transzach, wraz z kolejnymi postępami prac.
  • Przed uzyskaniem finansowania, należy przedstawić szczegółową dokumentację zawierającą planowany przebieg remontu, jego wszelkie koszty oraz zaplanowany czasowo przebieg.
  • Dzięki niższej kwocie w stosunku do klasycznego kredytu hipotecznego, kredyt na remont wyróżnia się mniej wyśrubowanymi warunkami co do zdolności kredytowej.
  • Nie jest konieczny wkład własny.

Jak wybrać kredyt hipoteczny na flipa?

W dobie upowszechnienia się usług internetowych, aby znaleźć dogodny kredyt bankowy nie potrzeba już tracić godzin na dłużące się poszukiwania, a tym bardziej – nie jest konieczne wychodzenie z domu. Wystarczy rozsiąść się wygodnie w czterech kątach, wziąć do ręki laptopa lub smartfona z dostępem do internetu i rzucić okiem na porównanie ofert, jakie przedstawiamy niżej.

W ramach Money24.pl, w poszukiwaniach kredytu na flip mieszkania mogą okazać się pomocne niżej przedstawione rankingi.

W rankingach zgromadzone zostały najlepsze oferty największych polskich banków, wraz z przedstawieniem ich kluczowych parametrów pozwalających na wyłonienie najlepszej oferty.

Najczęściej popełniane błędy fliperów

Flipping mieszkania to procedura, która w warstwie teoretycznej może brzmieć jako doskonałe narzędzie do szybkiego wzbogacenia się. Wystarczy spryt, zorganizowanie, odpowiedni poziom zaznajomienia z realiami rynku nieruchomości w skali krajowej i lokalnej oraz umiejętności remontowe lub zamiast tego – znajomość sprawdzonych ekip remontowych. Czy to wszystko? Bynajmniej!

Flipping to sztuka, w której podobnie jak w innych dziedzinach – najlepszych jest stosunkowo niewiele, a do zyskania wprawy i obiecujących korzyści finansowych potrzeba praktyki i szlifowania umiejętności. Jak to często bywa z inwestowaniem, nie obędzie się też bez szczęścia i umiejętnego wynajdowania okazji.

Szczególnie na początku flippingu, warto pamiętać o najczęściej popełnianych błędach. Warto uczyć się na potknięciach innych, gdyż pozwoli to zwiększyć szansę przy własnej przygodzie z tą procedurą, niekiedy unikając dzięki temu ryzyka utopienia ogromnych nakładów pieniędzy!

  1. Niedoszacowanie kosztów prac remontowych.
    To jeden z podstawowych problemów trapiących przeprowadzających remonty i nie inaczej jest w przypadku flippingu nieruchomości. Rzeczą naturalną jest oczywiście to, że nie da się określić kosztorysu remontu dokładnego co do złotówki. Warto jednak podejść do tej sprawy możliwie jak najbardziej kompleksowo, krytycznie patrząc na stan każdego kąta mieszkania. Pozwoli to uniknąć rozczarowań finansowych i jednocześnie czasowych – bo dodatkowe elementy do remontu do wydłużający się remont.
  2. Remontowanie nieruchomości pod kątem ściśle indywidualnych upodobań.
    Jak wiadomo ile ludzi, tyle gustów, jednak przeglądając ogłoszenia z mieszkaniami na sprzedaż i katalogi sklepów meblarskich, dostrzec można pewną średnią, która dominuje. Nawet jeżeli uważamy nasz gust za ekscentryczny, nie lubimy trendów i wolimy iść pod prąd, warto remontować tak, aby mieszkanie było „obiektywnie estetyczne”. Nie remontujemy go w końcu dla siebie, ale dla przyszłego kupca!
  3. Nieprawidłowe skalkulowanie opłacalności inwestycji.
    To kolejny istotny błąd związany z materią finansową, który może nieść katastrofalne skutki. Nieodpowiednie kalkulacje związane ze stosunkiem tego, za ile zakupione zostało mieszkanie i ile wyniósł remont a np. tym, w jakiej lokalizacji się ono znajduje i jak duża jest w tym miejscu podaż, może doprowadzić strat. W najlepszym scenariuszu po miesiącach czekania „wyjdzie się na zero”, w najgorszym – jeszcze się straci, a to wszystko przez niedokładne oszacowanie opłacalności całej inwestycji.
  4. Brak określenia grupy docelowej mieszkania.
    Podobnie jak różne grupy docelowe mają ubrania, samochody, sprzęt elektroniczny i tym podobne atrybuty codziennego życia, tak samo jest z mieszkaniami. Nie ma tak naprawdę mieszkań uniwersalnych – niektóre będą za duże, inne za małe. Jeszcze inne za daleko od pracy, a niekiedy – zbyt daleko od uczelni. Warto określić grupę docelową dostosowaną do warunków panujących w mieszkaniu i okolicy. Mniejsze mieszkania i te bliżej komunikacji miejskiej będą lepsze dla studentów, za to większe i bliższe np. żłobka i supermarketu – idealne dla młodej rodziny. W przeciwnym razie, niedogodności pod kątem preferencji danego klienta mogą drastycznie zawęzić grono kupców.
  5. Oszczędzanie na pomocy ekspertów.
    Fakt – warto szukać miejsc do oszczędności przy flipie mieszkania. Jeżeli jednak nie czujemy się wystarczająco kompetentni, aby dokonać np. oględzin stanu mieszkania, a także wyceny go po remoncie lub jeszcze w jego trakcie choćby np. wyburzenia ściany – nie szczędźmy środków! Skorzystanie z pomocy eksperta uchroni nas od i tak nieuchronnych strat, które spowodowane będą niedostateczną wiedzą. To nic złego – nikt nie ma wiedzy absolutnej!

Flip mieszkania – czy warto? Podsumowanie

Zmierzając do podsumowania dzisiejszego tekstu, pora odpowiedzieć na ostatnie, istotne pytanie. Czy flip mieszkania to warta uwagi forma inwestowania w rynek nieruchomości? Niewątpliwie – przy odrobinie cierpliwości, analitycznego rozeznania w branży, sprycie, kreatywności i przystępnym guście można w nietuzinkowy sposób pomnażać swoje oszczędności. Przy łucie szczęścia i zdobyciu wprawy, może to być nawet sposób na życie – choć po pandemii koronawirusa w 2020 roku pewne jest, że tak dobre czasy dla inwestorów, jak przed nią, prędko nie wrócą.

Warto jednak pamiętać, że flipping nie jest dla każdego. Do wejścia w tę branżę potrzeba sporego zaplecza gotówkowego, a ponadto bardzo dużo czasu wolnego na remontowanie lub doglądanie remontu nieruchomości. Nie każdemu może też się udać znaleźć odpowiednią nieruchomość do flipu – jedni nie będą mieli szczęścia, inni cierpliwości, a jeszcze inni odpowiedniego zmysłu do oceny, które mieszkanie to potencjalna żyła złota. Warto dokładnie przeanalizować opisywany temat, zanim podejmiemy decyzję o wejściu w niego na całego. Nasz poradnik powinien pomóc w podjęciu decyzji!

Źródła:

  1. https://www.lexlege.pl/ustawa-o-podatku-dochodowym-od-osob-fizycznych/art-10/
  2. https://www.lexlege.pl/ustawa-o-podatku-od-towarow-i-uslug/art-41/
Komentarze (0)
Zostaw komentarz